ידיעון 5 – רישום בית משותף

רישום בית משותף
רישום בית משותף הינו הליך אותו אמור לעבור כל נכס, הכולל יותר מיחידת משנה אחת ואשר לא ניתן לרשום כל אחת מהן בנפרד (למעשה כמעט כל בנין משרדים, בית מגורים או דו משפחתי).
הליך הרישום מפצל ברישום נכס מאוחד ליחידות משנה – דירות, חנויות בהתאם לבעלויות השונות ומעניק לכל בעל נכס את ההכרה באותם חלקים שצמודים אליו – קרקע, מחסן, חניות, מרפסות, מעברים וכיוב'.
לרוב, ללא רישום בית משותף, הזכויות הרשומות הן על כל בעלי היחידות ביחד (במושע) או על בעלים היסטורי. במקרה כזה למעשה זכותו של כל בעל נכס שעונה על הסכם בלבד (אם בכלל)!
לאחר רישום בית משותף יכול למעשה בעל הנכס להירשם בלשכת רישום מקרקעין כבעל הנכס. לכל דירה חלקת משנה ולכל חלקת משנהנפתחת "רשומה" בפנקס הבתים המשותפים.על פי רשומהזו ניתן להפיק נסח לכל חלקת משנה ובו מפורטים שטח הדירה, החלקים ברכוש המשותףוהחלקים שהוצאו מהרכוש המשותף, הזכויות, השעבודים והערות השייכים לכל חלקתמשנה.

מיתרונותיו הברורים של בית שהושלם רישומו כבתי משותף. ראוי לציין בנוסף כי כל הוראה שהוטמעה ברישום הבית המשותף (בתקנון או בתשריט) תחייב את כל בעלי היחידות הקיימים והעתידיים – למעשה מי שרוכש יחידה בבניין מקבל על עצמו את כל הקבוע בתקנון הבית המשותף ואינו יכול לטעון שלא הסכמים לאמור בו.
תהליך הביצוע כולל:
א. לימוד הנכס וליקוט המידע הרלוונטי לרישום – הבעלויות השונות, ההסכמים השונים….
ב. הכנת תשריט על פי הנחיות משרד המשפטים- כולל:

• ביצוע מדידות- הכנת מפה מצבית ותוכניות להגשה (תרשים סביבה, תרשים החלקה, תרשים היחידות)
• סימון וציון הצמידויות השונות (מחסנים, חניות וכיוצ"ב).
• קביעת זכויות מעבר, זיקות הנאה, זכויות שימוש וכיוצ"ב.
• ביצוע בדיקת תאימות בין ההיתר לבין המצב בשטח וציון השונות.
• עריכת התשריט והגשתו חתום ע"י מודד מוסמך או מהנדס או הנדסאי או אדריכל או הנדסאי אדריכלות.

ג. הגשת התשריט (2 עותקים) שאושר ע"י ועדה מקומית לתכנון ובניה או שהוכן ע"י מהנדס, אדריכל,מודד מוסמך, או הנדסאי מוסמך הנותן להנחת דעתו של המפקח תמונה נאמנה של הבית עלדירותיו.
ד. הכנת תקנון בית משותף הכולל:

• הסבר במילים (ככל הנדרש) של התשריט או ביאור חלק מהנתונים המופיעים בו.
• קביעת עקרונות השימוש בבית המשותף.
• קביעת עקרונות הנשיאה בעלויות בגין השימוש בשטחים המשותפים.
• קביעת זכויות השימוש והבעלות בשטחים משותפים או בזכויות משותפות (כגון: שטח הגג, החצרות, החניון וזכויות בניה עתידיות.