ריפאנד טיפול במיסוי עירוני

ידיעון 4 – תוקף אישור לטאבו

בידיעון זה נדון בשאלת תוקפו של אישור הניתן ע"י הרשות המקומית לבעל נכס המופנה ללשכת רישום המקרקעין (להלן: "אישור לטאבו"), בו מצויין כי הרשות מסכימה להעברת הנכס מא' לב' וכי אין חובות בגין הנכס (ארנונה, מים, אגרות והיטלי פיתוח, היטל השבחה וכיוצ"ב).
עניין זה עולה לעיתים נוכח דרישות חוב מטעם הרשות המקומית כלפי בעלי הנכסים בגין חובות ארנונה, אגרות והיטלים וזאת לאחר שהרשות המקומית עצמה המציאה אישור בדבר העדר חובות ולעיתים אף לאחר שהנכס הועבר בטאבו על שם הרוכש!

אישור לטאבו נדרש לבעל הנכס על מנת לרשום את הנכס על שמו או על שם מי שרכש ממנו את הנכס וזאת בהתאם להוראות סעיף 324 לפקודת העיריות שזו לשונה:

324. (א) לא תירשם בפנקסי המקרקעין כל העברה של נכס, אלא אם הוצגה לפני הרשם, או לפני עוזר הרשם, תעודה חתומה בידי ראש העיריה, המעידה שכל החובות המגיעים מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס עד ליום מתן התעודה והנובעים מהוראות הפקודה או מדין אחר – סולקו במלואם או שאין חובות כאלה.
(ב) תעודה כאמור הנחזית כחתומה על ידי ראש העיריה יקבלוה הרשם או עוזר הרשם כחתומה על ידיו, זולת אם נראה להם שאין היא חתומה כך.
(ג) אין להשיג על העברת מקרקעין רק משום שלא נתקיימו בה הוראות סעיף-קטן (א) או משום שהתעודה נמצאה פגומה.

לכאורה, משקיבל אלמוני במשרדי העירייה אישור לטאבו לפיו אין חובות בגין הנכס הרי שהוא אינו חייב יותר בתשלומי חובה בגין הנכס. כלומר, אישור העדר החובות מהווה אסמכתא מהרשות המקומית לפיה כל חוב בגין הנכס לרבות מים, ארנונה, אגרות והיטלי פיתוח, היטלי השבחה כיוב' הוסדרו.

עד לאחרונה היה ברור לכל העוסק בתחום הנדל"ן כי אין כלל ספק שלא יכולה ולא תעלה כל דרישת חוב הקודמת למועד הוצאת האישור. אלא שכאן נכונה לעוסקים בתחום הפתעה. בעת האחרונה אנו נתקלים באירועים המעלים תהיות לגבי מהימנותו של האישור ו/או התחייבותה של הרשות המקומית כעולה מהאישור. שכן, לא פעם ולא פעמיים הרשות המקומית, לאחר מתן האישור לטאבו, מעלה דרישות מחודשות בנוגע לחובות הקודמים למועדי הוצאת האישור!?

ובמה דברים אמורים- א' מכר נכס לב', קיבל מהרשות המקומית אישור לטאבו ולאחר מכן נדרש לשלם לרשות תשלומים אשר לכאורה לאור האישור אין הוא חב בהם. מקרה נוסף הינו מצב שבו א' מכר נכס לב', ב' נרשם כבעלים של הנכס ולאחר מכן הוא נדרש לשלם לרשות המקומית תשלומים אשר אמורים היו להיות משולמים ע"י א' (כגון במקרה של מכירת הנכס או בניה).

____________________________________________________
מקרה כגון זה נדון אך לאחרונה בבית המשפט בעניין חברת "רמות משה" (עת"מ 1570/07 רמות משה חברהלבנין ופיתוח בע"מ נגד מ.מ. תל-מונד).

חברת "רמות משה" רכשה מגרש בשנת 2000 וקיבלה מאת המועצה המקומית אישור לטאבו. בשנת 2006 מכרה חברת "רמות משה" את הנכס וביקשה לקבל אישור לטאבו על מנת שהבעלות תעבור לידי מי שרכש ממנה את המגרש. או אז היא נדרשה לשלם אגרות והיטלי פיתוח בגין המגרש הגם שתשלום זה היה צריך לחול על מי שמכר לה את המגרש. החברה טענה כי משניתן לה אישור לטאבו הרי שאין לחייבה לשלם תשלומים אלו וכי היא הסתמכה על אישור זה.

בית המשפט, דחה את טענת ההסתמכות של החברה בנימוק לפיו החברה לא טענה ולא הוכיחה כי לא היתה מודעת לחובות המוכרת בגין אגרות והיטלי פיתוח החלים על הנכס. מאידך הרשות טענה בתשובתה לעתירה כי האישור שניתן למוכרת לצורך העברת הנכס בטאבו ע"ש החברה לא כלל התייחסות לנושא אגרות והיטלי פיתוח ומכאן כי היא הסכימה מכללא כי החיוב יבוצע במועד מימוש הזכויות במקרקעין על ידה (בניה או מכירה כפי שקרה בפועל).

ברי לכל, כי מועד הוצאת האישור מהווה אירוע משמעותי לגבי בעליו של הנכס היוצר אצלו הסתמכות לפיו הוא אינו חב דבר לרשות המקומית וצומת חשובה לגביית חובות מצידה של הרשות. לפיכך, הנחת העבודה שככל שקיים חוב לאלמוני תבדוק הרשות המקומית חזור ובדוק את חובותיו של החייב כדי להפעיל לחץ להסדרתם ומשאישרה שאין חובות המשמעות הינה שאין חובות!

אנו עדים למקרים בהם בעליו של נכס קיבל אישור לטאבו בדבר העדר חובות בנקודת זמן מסוימת לצורך מימוש (בניה/ מכירה), אך מסיבה כזו או אחרת לא מימש את זכותו והמשיך בפעילות שוטפת. כעבור שנים מס' עלו דרישות חוב לגבי הנכס שמקורם ו/או אירוע המס שבגינו נידרש החוב הינו בגין שנים שקדמו להוצאת אישור העדר החובות (סקרי אגרות והיטלים ו/או סקרי מדידות לצורך ארנונה הכוללות דרישות רטרואקטיביות) או אז נשאלת השאלה מה תוקפו של האישור שהוצא, האם אכן כל חוב הקודם למועד הוצאת האישור בטל?

ככל שהענין נוגע לסקרי מדידות ודרישות רטרואקטיביות מדובר בשאלה מהותית שכן מועד הוצאת האישור עשוי להיות גורם המנתק את החוב לפני מועד הוצאת האישור לחוב שנוצר לאחריו, כך שככל שקיים חוב, מדובר בחוב רק בגין אירועי מס שהתרחשו בתקופה שלאחר הוצאת האישור לטאבו.

באופן פרטני יצויין כי רשויות מקומיות לא מעטות מוציאות בימים אלו דרישות בגין היטלי פיתוח כאשר אירועי המס שבגינם נוצר לכאורה החוב אירעו לפני שנים רבות. מצב זה יכול לגרום לעיוות. כך למשל במקרה שבו מדובר בדרישה ראשונה שטרם שולמה, בעל נכס שהיה מקבל אישור לטאבו ומוכר את הנכס היה "ניצל" מתשלומי חובה בהיקף אדיר כאשר מנגד עלול להיות בעל נכס שלא סיים את תהליך המכירה ו/או הרישום יידרש לשלם תשלומי חובה (היטלי פיתוח לדוגמא) על תשתיות שבוצעו לפני עשורים רבים.

לדידם של חלק מהרשויות האישור לטאבו הינו ראיה לכאורה על העדר חובות ולא הוכחה חותכת לכך וחלקן אף מציינות זאת במפורש בגוף האישור על מנת שבבוא היום יהווה הדבר "פתח מילוט" מבחינתן. יתרה מכך, במקרים רבים לא בודקות הרשויות באופן יסודי את הרישומים ואת החבויות ולעיתים כלל לא מבקרות בנכס, למרות שבפועל יש בנכס חריגות בניה ו/או תוספות המצדיקות דרישה מוגדלת אפילו בדיעבד. נוכח העובדה שמדובר בקופה ציבורית לא יעלה על הדעת שעקב רשלנות של הרשות יפגע כלל הציבור.

יכול ומפעל כלשהו נושק לכביש שעלותו מומנה מהקופה הציבורית, אך עקב חוסר סדר וארגון לא גבתה הרשות מאותו מפעל את היטלי הסלילה בעת אירועי המס. או אז הוצאת אישור לטאבו ופטירתו של המפעל מתשלומי היטלי הסלילה "תיפול" באופן ברור על הקופה הציבורית חרף העובדה כי המפעל נהנה וחייב. מנגד לא יעלה על הדעת שנכס יתומחר ערב עיסקת נדל"ן כנכס שאינו חב בכל חוב גם לאחר בדיקות ובירורים ויום בהיר אחד לאחר שהעסקה נחתמה תשוב הרשות המקומית בטענת ה"אופס" הטיפוסית ובדיעבד תדרוש תשלומי חובה שיכול ופוגעים אנושות בכדאיות העיסקה ובכלל זה בעקרון ההסתמכות.

לטעמנו הוצאת אישור היעדר חובות הינה ראיה לכך שחובות ארנונה, אגרות והיטלים כאמור אינם רובצים על הנכס וזאת להוציא מקרים חריגים כמובן.

יכול ורשויות מקומיות פעלו שלא באופן יעיל ואולי אף ברשלנות אך מאחר ומדובר באירועי מס ישנים עליהן לא הסתמכה הרשות המקומית בניגוד גמור להסתמכותו של הנישום הדורש את האישור יש לבכר את עקרון ההסתמכות של הנישום על פני הקופה הציבורית שאחרת לא נוכל לפעול בוודאות ומהלך העסקים הסביר יפגע.

שתפו והפיצו