חמור מכך, לעיתים דרישות אלו מוצאות על בסיס תכניות בלבד ללא שנערכה בדיקה בנכס. לכאורה מדובר בנתון עובדתי של שטח/נפח מול הוכחת תשלום ו/או הוכחת המצאות היתר ולכן קיים קושי בסיסי להתמודד עם הסוגיה בטח לבטח כאשר הרשות המקומית חוסה תחת חזקת תקינות המטילה את נטל ההוכחה על הנישום
בפועל המציאות מדאיגה, השימוש שעושות אותן רשויות בכוחן לא סביר, מרושל ולעיתים נגוע באי חוקיות בלשון המעטה. ולפיכך, יש וכדאי לבחון היטב את השומות וחרף פסיקתו המבולבלת ולא אחידה של בימה"ש נראה כי ניתן להפחית את מרבית החיובים באופן ניכר ובמקרים מסויימים אף לבטלם.
במסמך זה אשפוך מעט אור על התופעה, ההשלכות ואתן נקודות למחשבה.

היטלי פיתוח – רקע כללי
היטלי פיתוח הינם אותם תשלומי חובה אותם נדרש בעל הנכס לשלם בגין התשתיות המשרתות את הנכסים עצמן. עפ"י רוב ההיטלים מתייחסים למערכות מים, ביוב, תיעול וניקוז וסלילת כבישים ומדרכות (לא אגע בחלוקה בין תאגידי המים לרשויות המקומיות ואתייחס להיטלים כולם כאחד).
קיימים היטלים נוספים עם שונויות כאלו ואחרות בין הרשויות ואולם ההיטלים העיקריים הינם ארבעת ההיטלים אותם ציינתי לעיל- סלילה, תיעול, ביוב ומים.
בין ההיטל לנכס קיים וצריך על פי רוב להיות קשר כלשהו- זיקה. כך, שהתשתית אכן קיימת ומשרתת באופן כזה או אחר את הנכס. לדוגמא -לא ניתן לגבות היטל סלילת מדרכה מקום בו אין מדרכה ואין החלטה על ביצועה מאידך הזיקה יכולה להיות גם ברמה האזורית כגון תיעול וניקוז.
מועד היווצרות החיוב ("אירוע המס") הינו על פי רוב ביצוע התשתית בפועל או מימוש בבניה ולכל הפחות מועד קבלת ההחלטה על הביצוע- חיוב ההיטלים על פי רוב נגזר מהשטח או מהנפח של הבניה עצמה. ניתן לומר כי אירועי המס השכיחים ביותר הינם מועד הוצאת היתר בניה.
למעשה תנאי לקבל היתר בניה הינה תשלום היטלי הפיתוח (ככל שמדובר על מרכיבי קרקע או אז ביצוע התשתית הינו האירוע השכיח ביותר היה ומדובר במגרש בתול).
תשלומי החובה האמורים מעוגנים בחוקי העזר שהינם חקיקת משנה, שם נקבעים התעריפים והכללים להשתת החיובים כאשר על פי רוב מדובר בשני מרכיבים- שטח הקרקע ושטח או נפח המבנה.

מיהם הסוקרים ומהו סקר המדידות
סקרי המדידות הינה בדיקה פיזית של הנכסים הכוללת, בין השאר, מדידת השטחים, בחינת השימושים, השוואת השטחים הקיימים להיתרים ובכלל זה קבלת תמונת מצב עדכנית.
הסקר עצמו אמור להוביל לעידכון הנתונים המצויים ברשויות ולהצביע על פער במידה וקיים לצורך גבית מס אמת על פי כללי המנהל התיקן- יש לומר שסקרים אלו מבוצעים על ידי רשויות מקומיות במסגרת הנחיות של משרד הפנים. במאמר מוסגר יש לומר כי אותה המדידה יכולה לשמש את הרשות בהוצאות דרישות נוספות לנכס, למשל חיובי ארנונה מוגדלים אשר אף טומנים בחובם חיוב רטרואקטיבי.

כבר בשלב זה ראוי לציין כי אם בעבר היו מוכרים בעיקר שני אירועי מס כפי שציינתי לעיל- בניה, ביצוע תשתית), קיים אירוע מס חדש/נוסף המכונה סקר מדידות או חיוב חריג. אירוע זה בעייתי עד מאוד שכן לעיתים על אותה תשתית, אותו מבנה וללא שנעשה בהם כל שינוי, מתרחש אירוע מס חדש הגורר חיובים חדשים שלעיתים כל כולו מתבסס על אירועי מס ישנים- למעשה מתבצע "תיקון" שנובע מאי היכרות עם העובדות ההיסטוריות ו/או שינוי מדיניות או שיטת מדידה חדשה, במקרים כאלו מוטלת חוקיות החיוב בספק רב.
לא בכדי מתבצעים סקרים אלו ראוי ויש לציין כי קיימת תנודתיות מסויימת בגלל תוספות שטחים, דיווחים לא מסודרים, אי קליטת נתונים, שינויי מחזיקים המובילים לשינויי שימושים, טעויות, הכשרת שטחים, וכיוב' ולפיכך, הסקר מהווה מעין ספירת מלאי.
סקרי המדידות הינה תופעה ברורה, כאשר הרעיון הבסיסי שגורם אחיד מפקח ומבקר את מלאי הנכסים ומעדכן את מאגרי הנתונים והשאלה לטעמנו הדרך ואופן החיוב ולא הרעיון כשלעצמו.
את סקרי המדידות עורכים על פי רוב חברות חיצוניות לרשויות המקומיות חלקן חברות טכניות של מדידות, חלקן חברות כלכליות וחלקן פירמות משפטיות.
מרביתן של החברות הסוקרות פועלות לפי מודל הצלחה, הן מתוגמלות לפי תוספת שטח או כסף שטח יותר שטח יותר שכר! מה שבאופן טבעי מתמרץ אותן למצוא את תוספות השטח.
כאן המקום להדגיש כי קיימת מתיחות, סתירה והתנגשות של אינטרסים, שהרי חברות סוקרות שכרן מותנה יכולת הגדלה בהכרח יפעלו להגדיל וחלקן של הרשויות אף יעניקו מנדט מלא לנהל את תהליך ההגדלה באופן עצמאי מול הנישום כמעט ללא מעורבות הרשות המקומית. כלומר אין אלמנט בקרה רגיל אלא רצון להגדיל.

אתגרים בתקיפת השומה
עם קבלת שומות כאמור אנו נידרשים לבחון את מרכיבי החיוב השונים, הבדיקות כרוכות בעבודת מחקר ואיסוף רבה הכוללת לימוד מעמיק של נתוני העבר- היתרי בניה מקוריים, תוספות בניה מאוחרות ככל שנוספו במהלך השנים, תשלומי עבר, ביצוע עצמי של תשתיות, תעריפים ותחשיבים ועוד כהנה וכהנה בדיקות
הלימוד והמחקר מהווים נדבך, בסיס לבדיקת וניגוח השומה. האתגר הרציני הינו כי לעיתים קיים קושי רב להלך שנים אחורנית ולהמציא מידע איכות אשר עשוי לנגח את הדרישות.

בנוסף, נערכת בדיקה טכנית של הנתונים הפיזיים עצמם כגון סקירת השטח עצמו ובחינת אותן דלתאות. לא פעם, כאמור, מתבססות רשויות מקומיות על סקרי ארנונה שנשענים על תוצאות סקרי ארנונה שלא בהכרח עומדים באותו הסטנדרט של חוקי העזר לצורך חיוב בהיטלים.
כמובן שלאחר הכנת התשתית העובדתית, הטכנית, אין לוותר על בדיקת חוקיות החיובים אל מול חוקי העזר ולעיתים אף להסתייע ביעוץ משפטי ו/או כלכלי.
פסיקת ביהמ"ש כאמור אינה אחידה ויוצרת קושי נוסף, לטעמנו הדבר הראשון אליו צריך להידרש ביהמ"ש הינו העברת נטל ההוכחה המלא על הסוקר/הרשות המקומית ולא להיפך, על גורם שמוציא דרישה כה ישנה להוכיח כי מבנה נבנה שלא כדין ו/או שלא ששולמו בגינו ההיטלים מעל כל ספק סביר. מעבר לכך, יש לקחת בחשבון שהתיישנות החיובים רלוונטית בדיוק כפי שאותם תשתיות מומנו ושולמו זה מכבר.
ניתן אף להגדיר זאת באותה מטבע של חזקת התקינות- ולומר שאם הרשות המקומית פעלה באופן חוקי בסמוך לאירוע הבניה המקורי ואין חריגות בניה או אז ככל הנראה גבתה את מלוא הסכומים באירוע המס שאחרת אין לה להלין אלא על עצמה.
כחלק מהאתגרים, עולות שאלות בדבר התיישנותם של החיובים שהרי ה"תיקונים" בחלקם מוצאים בגין אותו מבנה היסטורי ללא שנעשה בו כל שינוי הלכה למעשה. בפועל, נידרשים להוכיח שבגין בנית מבנה שנבנה לפני 40 שנה ויותר שולמו ההיטלים הנידרשים. מדובר בדרישה לא סבירה וכאן יש לומר שגם אלמנט ההתיישנות עשוי לשחק תפקיד משמעותי.
אנו סבורים שהטלת אחריות אישית לטעויות על הסוקרים, לרבות פיצוי הניזוק, עשוי למתן באופן ניכר את סכומי הדרישות ובכלל זה, ככל שימצא כי בעל עסק/נכס "נסחט" על סכומים מופרחים כאשר האתגרים העומדים בפניו הם הוכחת היתרי בניה או תשלום על נכס בן עשרות שנים או אז יש לנקוט בסנקציות חמורות כנגד הגורם האמון על הוצאת השומה.

אנו מוצאים כי בחלקם של התיקים מצויות טענות רוחביות עקרוניות אך בכל מקרה יש וחובה לבחון את הנסיבות הספציפיות של כל תיק מקרה ומקרה. שהרי, חריגת בניה של א' אינה צריכה להכתים את ב' שכל עוולתו שאינו מוצא קבלה על תשלום היטלים בגין מבנה בהיתר בן 40 שנה.

המסמך אינו מהווה תחליף לטיפול מקצועי ו/או יעוץ משפטי וכל מטרתו הינה פיתוח מודעות.
אנו ממליצים בחום לבדוק את החיובים מול גורמי מקצוע מיומנים.