בשנים האחרונות החלו הרשויות המקומיות ל"הפריט" את ביצוע התשתיות לחברות מפתחות שהינן חברות בנות של הרשות המקומית, במסגרת זו מי שמבקש לבנות נאלץ לחתום על הסכם עם חברה מפתחת אשר היא זו שתבצע את עבודות התשתית ולשלם לה את עלויות הפיתוח.

ידיעון זה יעסוק בסוגיה המעסיקה קבלנים/יזמים רבים והיא השאלה האם ניתן לקזז מס תשומות מהתשלום המשולם לחברה המפתחת אם לאו שכן מדובר בסכומי כסף נכבדים.

המצב המשפטי:

סוגית קיזוז מס התשומות נדונה לאחרונה בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין "ראדקו" (ע"א 6014/04 מנהל מס ערך מוסף אשדוד נ' ראדקו אינבסטמנט לימיטד ואח'). פסק הדין בעניין "ראדקו" עסק בסיטואציה שבה החברות הקבלניות שילמו לחברה המפתחת (החברה הכלכלית לאשקלון בע"מ) תשלומים עבור אגרות והיטלי פיתוח לרבות תשלום מע"מ אותו נידרשו להעביר וביקשו לקזז את המע"מ ששולם כמס תשומות.

טענתן הבסיסית של החברות היתה כי מחד הן מחויבות במס על העסקאות שהן עושות ומאידך הן זכאיות לנכות את תשלום המע"מ בו הן מחויבות במסגרת עסקן שכן, תשלום זה מהווה חלק מעבודות הפיתוח הכלולות במחיר הדירות עליהן הן חייבות במע"מ. לפיכך, והיות והחברות הקבלניות יחובו במע"מ בעת מכירת הדירות, הרי שיש להתיר להן לנכות כמס תשומות את סכום המע"מ ששולם על ידן לחברה המפתחת.

בתי המשפט המחוזיים שדנו בעניין אימצו את עמדת החברות הקבלניות והתירו להן לקזז מס תשומות. על קביעות בתי המשפט המחוזיים הוגש ערעור ע"י מנהל מס ערך מוסף אשר נדון ע"י בית המשפט העליון.

בית המשפט העליון שנדרש לסוגיה קבע כי החברות הקבלניות אינן רשאיות לקזז את מס התשומות, בין היתר לאור הפגיעה הצפויה באוצר המדינה ולאור קביעתו כי מדובר בעסקאות נפרדות: האחת, עסקת מכירת הדירה והשניה, עסקת עבודות הפיתוח. קביעתו של בית המשפט העליון מרחיקת לכת באשר היא קובעת כי אף אם הקבלן שילם לחברה המפתחת על פי הוראות העירייה תשלומים העולים על סכומי אגרות והיטלי הפיתוח שנקבעו בחוקי העזר העירוניים הרי שהוא אינו רשאי יהיה לקזז מס תשומות עבור החלק העודף.

עמדתנו:

לטעמנו, יש לקבל דווקא את עמדת בתי המשפט המחוזיים בדבר זכות היזם לקזז את מס התשומות בגין העסקה כולה או לכל הפחות, להתיר לו קיזוז מס תשומות בגין הסכומים ששילם, העולים על שיעור אגרות והיטלי הפיתוח הרגילים, בהם אפשר לראות השקעה לצורך השבחת הנכס אותו הוא מתעתד למכור. זאת ועוד, קביעת בית המשפט העליון יוצרת חוסר סימטריה ופוגעת קשות בחברות הקבלניות שמחד נאלצות לשלם את המע"מ ומאידך אינן יכולות לקזז תשלום זה מה שיוצר כפל חיוב במע"מ.

יצויין כי במקרים רבים ניתנת ליזם/קבלן האפשרות לבצע את הפיתוח באופן עצמי בהתאם להוראות חוקי העזר ו/או בהתאם להסכמי פיתוח, או אז קמה לו ליזם האפשרות לקזז את עלויות הפיתוח שהרי מדובר בעסקת שוק רגילה.

יצוין כי ביצוע עצמי על פי רוב יעלה הרבה פחות מעלות היטלי הפיתוח אותם יידרש היזם לשלם במסגרת תשלום אגרות והיטלים ולכן רצוי לנסות ולהגיע להסכמה עם העירייה לביצוע עצמי של תשתיות.

לשאלות נוספות נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה.

המסמך אינו מהווה תחליף לחוות דעת מקצועית אלא חומר למחשבה.