ראשית מהו מבנה לשימור (בתל אביב) ?

ממשלת ישראל החליטה באוגוסט 1999 לאשרר את אמנת אונסק"ו משנת 1972 להגנה על מורשת התרבות ומורשת הטבע של העולם (להלן – האמנה).

בתהליכי שימור מעורבים משרדי ממשלה ורשויות שלטוניות אשר מופקדים על ביצוע חוקים ואמנות שבהם הוראות הנוגעות לתחום השימור: משרד הפנים – מתוקף חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; משרד החינוך – מתוקף חוק העתיקות, התשל"ח-1978, וחוק רשות העתיקות, התשמ"ט-1989; משרד החינוך אחראי גם, בהתאם לתקנון הוועד הישראלי לאונסק"ו, ליישום אמנות אונסק"ו; המשרד לאיכות הסביבה – מתוקף חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, התשנ"ח-1998; משרד הבינוי והשיכון – מתוקף חוק שיפוץ בתים ואחזקתם, התש"ם-1980; הרשויות המקומיות – מתוקף פקודת העיריות, פקודת המועצות המקומיות, צו המועצות המקומיות (א), התשי"א-1950, וצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), התשי"ח-1958. הרשויות המקומיות מוסמכות לחוקק חוקי עזר ולהתקין תקנות בדבר שמירת המראה של חזיתות הבתים; מינהל מקרקעי ישראל (להלן – המינהל) – מתוקף חוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960.

מבנה לשימור – מוגדר בתכנית 2650 ב' כמבנה, קבוצת מבנים או חלק מהם, לרבות סביבתם הקרובה, שנכללו ברשימת המבנים והאתרים לשימור שבתכנית.

מבנה לשימור בהגבלות מחמירות – מבנה לשימור בעל חשיבות מיוחדת המסומן לשימור עם הגבלות מחמירות ברשימת המבנים והאתרים לשימור. במבנים אלה אסורה כל תוספת בנייה, אלא אם צוין אחרת בתכנית. במבנה מסוג זה תכנית השימור מאפשרת העברת זכויות בנייה ל"מגרש מקבל זכויות".

שימור מבנים היא פעולה אדריכלית-הנדסית שנועדה לחדש מבנים בעלי חשיבות היסטורית, תרבותית ואדריכלית. פעולת השימור כוללת מכלול פעולות שמטרתן להבטיח המשך קיום תקין ושלם של המבנים. הפרקטיקה של השימור כוללת: הגנה (על ידי גידור או קירוי), תחזוקה, ייצוב, שימור הקיים,  שיחזור (החזרת האתר לצורה שהייתה בעבר ללא תוספות או שינויים), שיקום (כולל התאמה מחדש), בנייה חדשה, העברה (של המבנה למקום אחר), פירוק והרכבה מחדש, שכפול יצירת העתק מדויק ושימור חזית או פרטים.

ריפאנד

לאחרונה הגיעו למשרדנו מס' תיקים שבהם הלקוחות המשיכו לקבל חיובי ארנונה שוטפים על אף עבודות שימור והתאמה. הנכסים היו במצב שלשיטתנו לא רק שלא ניתן היה לשבת בהם אלא אף הרבה מעבר לכך, נשארו מעטפת חיצונית במקרה הטוב, ללא קומות והבניה כולה נעשתה כמבראשית.

המדובר במבנים היסטוריים השייכים לתכניות שימור חדשות. מטרתן של תכניות השימור להבטיח את שימור המורשת הבנויה ולפיכך, חלה החובה למנוע כל הריסה ופגיעה במבנים הללו תוך כדי בקרה על ביצוע שינויים במבנה.

חברתנו לקחה על עצמה כאמור את הטיפול וסיפקה מסגרת שירות מלאה שכללה ליווי, ייעוץ מקיף בארנונה וזאת במטרה לפטור את הנכסים מתשלומי הארנונה במהלך תקופת הבניה.

במסגרת הטיפול נשאלה השאלה האם מבנים שהוגדרו כמבנים לשימור זכאים לפטור מארנונה כשהם חלק מפרויקט בנייה:

• האם המבנה זכאי לפטור ואם כן איזה פטור?
• האם המבנה זכאי לפטור מכוח סעיף 330 לפקודת העיריות [נוסח חדש] התשכ”ד – 1964 ?
• האם עומק ההריסות לא מהווה הלכה למעשה בניה חדשה ולכן המבנה זכאי לפטור מחולט עקב היותו אדמת בניין ? (אלמלא השימור המבנה היה נהרס באופן כליל).

אנו סבורים כי נכס מסוג זה על אף שלא יכנס, בחלק מהמקרים, תחת ההגדרה הדווקנית של נכס "הרוס" צריך לקבל פטור מלא מארנונה בעוד שהרשות המקומית סבורה כי יש לפטור אותו לכל היותר עפ"י סעיף 330 לפקודת העיריות. כלומר, לשיטת העירייה מדובר בנכס שניזוק ולפיכך, יזכה לתקופת פטור מוגבלת בהתאם להוראות החוק.

מחד, היות ואין מדובר בבניין שנהרס כליל, אלא בבניין לכל דבר ועניין, שכן מדובר בנכס לשימור ולכן לפחות חלק ממנו, כלומר המעטפת שלו, הקירות, והשלד – עדיין לא נהרסו, וכי ייתכן ויישארו במבנה עמודים ו/או אפילו חדרים אזי לא מדובר בהריסה של בניין ולכן יש לפטור אותו על פי סעיף 330 לפקודת העיריות, ואז ניתן לקבל פטור מתשלום ארנונה לנכס שאינו ראוי לשימוש למשך שלוש שנים.

מאידך, ניתן בהחלט לסבור כי כלל לא מדובר בבניין. על אף שקיימת מעטפת בד"כ מתבצעות עבודות בינוי מקיפות עד כדי פירוק מלא של כלל הבניין רצפותיו, הריסת גג, הריסת שלד הבניין ובד"כ נותרים רק מאפיינים ספורים המיועדים לשימור. למעשה, הנכס חדל למעשה מלהיות "בניין" ועל כן לא ניתן לחייבו בארנונה כלל.

תשובה מוחלטת לא תינתן במסמך זה מאחר ולכל נכס נסיבותיו שלו ואולם נציין כי הצלחנו לשכנע את הרשות לפטור מספר נכסים באופן מוחלט ולא לפי סעיף 330 ובכך, לבטל לחלוטין את דרישות הארנונה ועד קבלת טופס 4.