ריפאנד טיפול במיסוי עירוני

חישוב רכוש משותף במתחמי נדל"ן מניבים מרובי דיירים

סוגיית רכוש משותף ואופן העמסתו במתחמים מסחריים מרובי דיירים עולה חדשות בקרים הן בתחום דמי השכירות והן בתחום הארנונה, קיימות שיטות חישוב וחיוב מרובות אבל האתגר העיקרי הינו שכל גורם סבור שהאופן לפיו הוא מחשב ומחייב זו השיטה ואין בילתא.

מאחר ואנו מודדים וסוקרים נכסים מזה שנים רבות בהיקפים אדירים, אנו יכולים לומר בפה מלא כי קיים פער אדיר עד כדי לא נתפס בהבנה של המזמינים ו/או המודדים מה הם צריכים  ואיזו מדידה רלוונטית.

פערים אלו אגב השונות הגדולה במחיר גם עלולים ליצור תסכול עת מזמין מבקש משהו שאינו הצורך האמתי רק בגלל שימוש במינוח לא מדויק.

במסמך זה אסקור חלק מהשיטות והמשמעויות שלהם לרבות יתרונות וחסרונות של כל שיטה. אקדים ואציין כי אין אמת אחת ויחידה ואולם אנו בהחלט סבורים שיעילות הניהול היא הגורם שצריך להוביל בבחירת הדרך הרצויה עד כמה שיש בידינו הדבר.

העמסת אחוז קבוע על הנטו[i]

דרך זו הינה השכיחה ביותר בקניונים ומרכזים מסחריים לפיה יקבע אחוז העמסה שאינו בהכרח תואם את האחוז האמתי אלא תואם את המאוויים ותובנות של בעלי הנכס. לפי שיטה זו יקבל השוכר שטח נטו + אחוז העמסה נאמר 15% ללא קשר חזק בין האחוז האמתי לעיתים פחות ולעיתים אף יותר. אם כל משמעות לאמה המוחלטת מאחר וזוהי קביעה מסחרית.

היתרון האדיר בשיטה זו הינה וודאות וויתור לכאורה על האמת המוחלטת שכלל לא רלוונטית להחלטה המסחרית. מאידך מדובר לעיתים ב"השארת כסף על השולחן" מאחר ושטחים ניכרים כלל לא באים במניין השטחים לחיוב.

דוגמא: חנות בגודל 200 מ"ר תחויב ב- 200 מ"ר+30 מ"ר רכוש משותף.

העמסת חלק יחסי ברכוש המשותף

הגם ששיטה זו עשויה להוביל לאותה תוצאה בדיוק כאן מדובר בשיטה המתייחסת לכאורה לנתונים הספציפיים של כל דייר ודייר. יוצא איפה שלצורך חישוב זה נידרש בעליו/מנהלו של הנכס לחשוב את כלל הרכוש המשותף בבניין ואז לחלץ את החלק היחסי של כל דייר ודייר והכפילם את האחוז בכלל הרכוש.

היתרון בשיטה זו הינה סגירה חזקה של כלל השטחים ולעיתים מיקסום השטחים לחיוב. כמו כן, קושי להתחקות אחר המפתח לחישוב מצד הדיירים מה שיוביל ליתרון מוחלט של הבעלים בניהול המו"מ. יצויין כי מבדיקה שערכנו עדיין נמצא כי קיים תעדוף עד כדי התעלמות של מחזיקים-דיירים שאחוז העמסה ובודקים רק את השטח נטו. כלומר, לעיתים כלל לא מבינים לאן הם נכנסים. לסבר את האוזן במתחמי מסוימים עלול להרקיע אחוז זה כדי 35-40% על הנטו מה שיוצר לאחר מכן תסכול אדיר אצל מחזיקים.

דוגמא: מתחם בו יש שטחים בגודל 3,000 מ"ר במצטבר, מתוכם 2,000 מ"ר חנויות ו- 1,000 מ"ר רכוש משותף. חנות בגודל 200 מ"ר מהווה 10% מכלל החנויות ולפיכך, תקבל תוספת רכוש משותף בגודל  100 מ"ר שמחושבים לפי 10% כפול 1,000 מ"ר). משמע השטח הכולל לחיוב החנות יעמוד על 300 מ"ר.

הקושי הרב באירוע שכזה הינו שמתחמים מחסרים "נושמים" , זזים ומשתנים בתוכם. הרכוש המשותף גדל וקטן, מעברים מצומצמים ומשתפים, שטחי הסעדה שטחים ציבוריים מוצמדים או הופכים פרטיים, חדרי בטחון מושכרים, תוספות בניה משנות יחסים, דוכנים מוצבים וכיוב' או אז למעשה ניתן לבוא ולטעון כי באותו אופן יש לעדכן את יחס ההחזקה מה שלא ניתן לטעון בשיטה הראשונה ככל שאחרונה תוקשרה לדייר כהסכמה מסחרית.

dreamstime_s_19292650

רכוש משותף קומתי

לפי שיטה זו מנסים לכאורה בעלי/מנהלי הנכס להקל על אופן הצגת חישוב הרכוש המשותף למעשה קל יהיה למחזיק לבדוק את יחס ההחזקה הקומתי ומשם לגזור את חלקו. תחת שיטה זו יש מספר תוספות. האחת, חיוב קומתי בלבד. השנייה, העמסת שטח משותף מבני בנוסף לקומתי ובכך "תיקון" היחס וחיוב בשטחים שמשרתים את כל הדיירים ולא רק את דיירי הקומה (לדוגמא לובי בכניסה, חדר מערכות בגגות או במרתפים). הפרדה בין רכוש משותף משתנה לרכוש משותף קבוע בכלל הבניין ועריכת חישובים מתקנים.

היתרון בשיטה זו הינה ניהול לכאורה מאוזן והוגן החיסרון האדיר הינה התעסקות בלתי נגמרת בחישובי שטח והמציאות קשה לפיה אחת לתקופה תיקונים כוללים בגלל שינויים בסוג השימושים ברכוש המשותף. דני לנו שחדר טכני אחד יהפוך פרטי ויוצמד לדייר כדי שנידרש לעשות תיקון רוחבי.

שעטנז

חיוב משתנה בהתאם להסכמות ספציפיות וסוג הדייר. לדוגמא- דייר עוגן לא יחוייב כלל ברכוש משותף בעוד דייר צמוד יחוייב ברכוש משותף לפי אחת השיטות המנויות מעלה. לכאורה מדובר בעניין מסחרי פשוט הקושי בשיטה זו על פי רוב הינה טשטוש העלות בפני שאר הדיירים. פעם הרכוש המשותף ימשיך להיות על גב הבעלים סיכוי סביר שייכלל בעלויות דמי הניהול ויפוזר באופן כזה או אחר על פני דיירים אחרים. שם נמצא כפלי חיוב ועיוותים.

מתחמים מעורבים

מתחם מסחרי הפונה לרחוב אשר מעליו בניין משרדים תמיר. דייר המתחם מסחרי יכול ואינם מכירים כלל רכוש משותף ולכל היותר חדר אשפה וחדר חשמל. מערכות המיזוג והשירותים מצויים בתוך הנכסים עצמם כאשר מנגד בני המשרדים מכיר רכוש משותף של כ- 25% הכולל מעליות, לובאים, שירותים, מערכות מיזוג מרכזיות….באירוע שכאלו אנו מזהים מתח בין אופן החישוב שכן על פי רוב ברור כי יהיה קשה לשווק חנות הפונה לרחוב עם תוספת 25%מנגד כמובן ייהנו המשרדים. אנו מוצאים כי שיטת העמסה כוללת אינה  ב- DNA של המתחם שכם לכל מתחם שי התנהגות שונה. לדוגמא, בעל הנכס יתקשה לעמוד בתחרות מול מרכזים מסחריים פתוחים אחרים ולהעמיס שטח של 25% בעוד בחנויות שכאלו רגילות להעמסה של 5% בקירוב. בהשלמה ייטיב באופן נכיר עם המשרדים שנהנים מרכוש משותף גדול יותר

מאחר ובאירועים כאלו עדין קיים רכוש משותף מבני ללא כל הפרדה בן סוגי המשרדים אנו סבורים כי שיטת החישוב המתאימה ביותר הינה סימון הרכוש המשותף הכללי בנפרד מהרכוש המשותף המאפיין של סוג המתחם ואז העמסה כפולה. פעם אחת העמסה מבנית (חדרי חשמל, אשפה לדוגמא) ופעם אחת הרכוש המשותף הספציפי לסוג המתחם.

 

 

[i] הגדרת נטו וברוטו גם הם לא תמיד מדברות אות שפה. במסמך נכוון לכן כי "נטו" הכוונה אינה לסוג שיטת המדידה אלא התייחסות לשטח המושכר לבדו ללא הוספת הרכוש המשותף. הכוונה כולל עובי הקירות.

שתפו והפיצו