חברתנו קיבלה לטיפולה מקרה מורכב ולא שכיח במיוחד, מדובר בדרישת תשלום "דמי הקמה" אשר הנפיק תאגיד המים המקומי לחברה אשר ביקשה להקים מרכז לוגיסטי באזור תעשייה חדש ו"בתולי" בזמן ששילמה מס' שנים קודם לכן לחברת הפיתוח (בהתאם להסכם פיתוח) עבור פיתוח של אזור התעשייה כולו.

רקע –

מדובר בנכס המצוי בתחומה המוניציפאלי של עירייה בדרום הארץ ומנוהל על ידי מנהל מקרקעי ישראל. לימים הלקוחה נדרשה לחתום על הסכמים שונים למול המנהל. במסגרת זו, נכרת הסכם פיתוח בין הלקוחה לבין החברה הכלכלית מטעם המנהל. מהסכם פיתוח זה עלה בצורה ברורה וחד משמעית, כי הגורם אשר יפתח את הקרקע היא החברה הכלכלית וזאת כמובן רק לאחר ששולמו תשלומים ע"י הלקוחה לשם פיתוח כלל התשתיות באזור הנכס – כבישים, מדרכות וכן תשתיות המים והביוב בנכס.

מדובר היה בהסכם פיתוח מקיף אשר הטיל את החובה להקים את התשתיות השונות, לרבות תשתית מים וביוב על חברת הפיתוח, והכל במימון מלא של הלקוחה (בעלות לא מבוטלת של כמה מיליוני שקלים טובים). ההסכם המקיף אשר נכרת בין הצדדים נחתם בטרם הקמת התאגיד (התאגיד קם מס' שנים לאחר מכן).

במרוצת השנים בעת בקשת היתר בניה, אשר הוגשה על ידי הלקוחה, החליט תאגיד המים להנפיק דרישת תשלום ("דמי הקמה") עבור תשתיות המים והביוב אשר לטענת התאגיד הוא צריך לבצע. מדובר בדרישה של כמה מיליוני שקלים בודדים אשר שולמו כבר לכאורה במסגרת הסכם הפיתוח וככל הנראה עבור אותן תשתיות.

השאלה המרכזית שהתעוררה בתיק האם התשלום הקודם במסגרת הסכם פיתוח פוטר את הלקוחה מהתשלום לתאגיד המים במסגרת דמי הקמה ? מסתבר שכמו כל דבר בעולם המשפט התשובה לכאורה אינה חד ממשמעית.

כמובן שישנם עוד סוגיות ושאלות רבות שעולות מהטענות של הצדדים אך היריעה קצרה מלהכיל.

לדוגמא תאגיד המים טען כי בהתאם לפסק הדין דירות יוקרה (בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' עיריית יבנה) הסכם הפיתוח אינו חוקי!

טענה זו כמובן אינה מחזיקה מים היות והתאגיד כלל לא היה חלק מהסכם הפיתוח ו/או מהפיתוח בכלל בשונה מהמקרה בפסק הדין. כמו כן, התאגיד לא היה צד לנושא בשנת 2013, בעת החתימה על הסכם הפיתוח ואף לא פיתח בפועל את התשתיות, שכן אלו בוצעו על ידי חברת הפיתוח.

נציין כי לטעמנו, נסיבות המקרה כלל אינן דומות לפסק הדין דירות יוקרה. היות ושם הוטל על היזם לבצע בפועל את עבודות הפיתוח (ולכן ניתן לו פטור) והושת עליו היטל השבחה אשר היה מנוגד להוראות הדין.

לסיכום –

נוצר מצב לא סביר שבו הלקוחה אשר מבקשת לקבל היתר בנייה מוחזקת כבת ערובה ונדרשת לשלם כפל תשלום עבור תשתיות. כלומר, מצד אחד לשלם מילוני שקלים למנהל עבור פיתוח תשתיות ומצד שני מס' שנים לאחר מכן לשלם לתאגיד המים שהוציא דרישה עבור תשתיות זהות לכאורה.

הלקוחה נמצאת בסיטואציה אבסורדית שבה היא צריכה להוכיח אילו תשתיות בוצעו על ידי המנהל מחד ואילו תשתיות בוצעו על ידי התאגיד מאידך. כלומר כל נטל ההוכחה נפל על כתפיה הצרות בעוד שהציפייה ששני גופים משמעותיים כאלו שחובת התקינות מוטלת עליהם יפעלו בשקיפות וישתפו פעולה.  

כל תשלום שישולם לתאגיד בנוסף לתשלום ששולם למנהל מבלי שאחת מהן ביצעה את עבודות הפיתוח (כי לא הגיוני ששני הגופים ביצעו את אותן העבודות) יהיה "חיוב כפל" ועשיית עושר ולא במשפט.

בדברי ההסבר לכללי דמי הקמה ישנה התייחסות לתשלומי עבר שם נכתב במפורש כי

"…בחישוב השטח לעניין דמי ההקמה לא יכלל שטח ששולם בעדו תשלום קודם, ובהריסת בנין ששולם עבורו תשלום קודם, אגב הבנייה חדשה, דמי ההקמה יחושבו רק לפי שטח הבניה החדשה העולה על שטח הבניין שנהרס".

אנו מאמינים ונילחם בכל האמצעים שהלקוחה לא תשלם פעמיים עבור אותן התשתיות והיא תיפרע או מהמנהל או מתאגיד המים. אנו שבסופו של הליך נגיע לתוצאה הרצויה.

נשמח לעדכן אתכם לאחר שהתיק ייסגר ולתחושתנו בהצלחה.