במסגרת פעילותנו אנו נותנים שירותים של הוצאת אישור העדר חובות לעירייה (מה שמכונה לא פעם אישור לטאבו). בנוסף, מטפלים גם באישורים לרישום משכנתאות (ה"אח" של האישור לטאבו). שירות שכזה בעיקרו כולל בירוקרטיה וזמן ואולם, חשוב להבין ולהכיר עוד כמה משמעויות שנוגעות בפעילות זו.

הכנת / פתיחת הבקשה

על פי רוב מפרסמת כל רשות את רשימת הדרישות באתר האינטרנט שלה לחילופין מעבירה טופס דרישות אותו יש להשלים (מעין "טופס טיולים"). התהליך די דומה בין הרשויות ואולם עדיין יש שונות בין הרשויות, , מצ"ב דוגמא של עיריית פתח תקווה.

הרעיון הבסיסי הוא מעבר במחלקות שונות ויישור קו כך שלא יוותרו חובות או התחייבויות, יעמדו בסטנדרט מסוים כך שלרשות לא תיהיה התנגדות לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

על פי רוב תבדוק הרשות המקומית חבויות ו/או חובות הרובצים על הנכס כגון; ארנונה, היטלי פיתוח, היטלי השבחה, חריגות מהיתרים וכיוב'. בד"כ הרשות לא תיתן אישור ללא הסדרת חובות פתוחים ויתרה מכך, תהינה רשויות שאף תקשנה ותבקשנה תשלומים עתידיים ואף הסדרת חובות של שוכרים.

בשים לב, לעיתים פתיחת הבקשה תגרור הוצאת שומות חדשות, מדידות חדשות ודרישה להסדרת חריגות דבר שעשוי לעכב באופן משמעותי את התהליך ואף לסכל עסקאות!? מרבית הרשויות תסרבנה לקבל ערבות כנגד קבלת האישור.

ממה חוששת הרשות?

לכאורה, לאחר קבלת האישור מהרשות, יש גושפנקה שאין חובות ואין דרישות בגין הנכס נשוא הבקשה. כלומר, שחרור מחבויות והודאה כי הכל תקין ולפיכך, הרשות רואה בנקודה זו הזדמנות ואולי תחנה אחרונה להסדרת המבנה וחובותיו ובהתאמה חוששת שלאחר מיכן לא יהיה עם מי לדבר. יתרה מכך, הבעלים החדש יוכל לטעון, ובצדק, שהוא קיבל בניין עם אישור שהכל תקין ולכן לא ניתן לדרוש ממנו ללהסדיר חוב או היתר בגין כל פעולה או מצב עובדתי שהיה קודם לקבלת האישור.

דוגמא: הרשות תתקשה לדרוש דרישות היטלי פיתוח מבעלים של נכס שקיבל אישור בגין תשתיות או בניה שבוצעה לפני קבלת אישור העדר חובות. הבעלים החדש עשוי לטעון שהוא הסתמך על אותו אישור ולא סביר שהרשות תגיע כעת, שתשמוט את הקרקע תחת רגליו שהרי הוא הסתמך על אותו אישור.

אנו כמובן מדגישים את המילה "לכאורה" מאחר ורשויות רבות תסייגנה  את האישורים ותציינה כי אין באישור כדי להסכים שהכל הוסדר כדי לשמור לעצמן זכות לשוב אחורנית.

מדוע יש לחץ כשמבקשים אישור העדר חובות?

מצד המוכר

1. בד"כ תושלם העסקה לאחר רישום המבנה על שם הבעלים החדש (הרוכש). לכן, רוכש בד"כ ישאיר סכום מסוים בביטחון אשר ישוחרר רק לאחר רישומו בלשכת רישום המקרקעין. מנגד, המוכר רוצה את מלוא התמורה אצלו ביד ולכן קיים אצלו לחץ לקבל את האישור לרישום מהרשות.
2. היום כבר מבינים שנקודת הבקשה הפכה בחלק גדול מהמקרים לנקודת סחיטה! ולכן מפחד המוכר שיצוצו כל מיני חובות ודרישות שלא הכיר ולא עלו מעולם אלא עם הבקשה לקבלת האישור. דוגמא לכך הן דרישות היסטוריות של היטלי פיתוח.

מצד הרוכש

1. הרוכש רוצה את הנכס על שמו בלשכת רישום מקרקעין ולמרות שמשאיר סכום בביטחון, עדיין מעוניין לקבל בניין נקי מחובות ומהר ככל האפשר. בשים לב, דרישות מסוימות עלולות לסכל עסקאות.
2. בנוסף, לעיתים רישום הנכס על שמו הוא תנאי בסיס למחזור משכון וכיוב'

האתגרים

• ארנונה- יש רשויות שתבקשנה תשלום של כמה חודשים קדימה אפילו של שוכרים חרף העובדה שהמחזיק הוא החייב. דרישות אלו מקוממות ומטרידות, אין זה המקום לפתור סוגיה זו רק נאמר שיש רשויות שתנסנה לאתגר ועיתים (קשה ככל שזה נשמע) צריך לשקול בחיוב מאחר ומחיר הטרדה נמוך לאין שיעור מהנזק.

• היטלים- לעיתים מבקשות רשויות מקומיות לבחון את שטחי נכס שנבנה שנים אחורנית וללא שנעשה כל שינוי במבנה,  כפועל יוצא מוציאות דרישות היטלי פיתוח. הדרישות אלו גם אם שגויות בחלקן מהוות נקודת סחיטה שכן, תהליך טיפול שכזה עלול לארוך זמן רב ועד לסיומו לא ניתן לקבל את האישור גם לא תחת השכבת ערבות!!!

• היטלי השבחה- מכירה הינו אירוע מימוש ולפיכך, סביר להניח שהרשות תבקש לבחון את הנכס ולהוציא שומת השבחה או להעלות דרישה קיימת מהאוב.

• היתרים- ללא ספק אירוע קשה ומורכב. אנו עדים למקרים רבים בהם המציאות שונה מההיתר שניתן בעבר. גם אם בדרך נעשו שינויים קלים ביותר. המשמעות הינה דרישה להסדרה, פירוק וכיוב'.

• תוקף, אישור לטאבו וגם לרישום משכנתא הינו בעל תוקף ולאחר שפג התקוף לעיתים יש להתניע תהליך מחדש. לפיכך, כדאי לרכז מאמץ סיבב הוצאת האישור ולנצל את חלון ההזדמנויות ולא להשתהות.

אחרון חביב- קיבלת אישור לטאבו שמרו אותו מכל משמר, סיכוי סביר שתדרשו להציג אותו ביום מן הימים.