התמונה של משרדים ריקים במרכזי הערים הינה מחזה נורא בלשון המעטה. מרבית חברות הנדל"ן המניב מתמודדות עם האתגר זה מכבר. זו מציאות שמשוקפת יום יום בעיתונות, בסקירות מקצועיות ואנו סבורים כי ריבוי שלטי "להשכרה" שצצים לאחרונה הינם עדות נוספת חזקה לכך.

נראה כי המשבר הנוכחי, שגדול בהיקפו, מצביע על שבירת שיאי נכסים ריקים בכל רחבי העולם ולצערינו לא פוסח גם עלינו אלא שהקושי כפול ומכופל. שכן, מעבר לאובדן הכנסה יש פגיעה קשה נוספת, לא רק שאין הכנסה אלא שנדרשים לשלם החזר חודשי הנושא ריביות גבוהות, בעלי נכסים נאלצים לנהל מבנים או להחזיק חברות ניהול על בניינים שמאוכלסים חלקית משמע, לשלם/לממן מכיסם חלק מעלויות הניהול אותם אמור היה לשלם השוכר. שהרי אי אפשר להדמים מעלית או לא לנקות לובי כאשר רק חצי בנין מאוכלס. אגב זה גם נוצר לחץ להורדת מחירי השכירות של השוכרים הקיימים נוכח העובדה שיש נכסים ריקים דבר נוסף שמורגש לאחרונה הינה תנועה עירה של משפרי שכירות אשר מבקשים לעבור משרדים למקום זול או טוב יותר במחיר מופחת וכמובן כמובן, יש גם שותף שנהנה רק מלמעלה ואלו הרשויות המקומיות שממשיכות לגבות ארנונה וברוב אטימותן גם מגדילות ומכניסות יד עמוק יותר לכיס.

במסמך זה ננסה להתמקד בכמה היבטי הארנונה, האתגרים וההזדמנויות שמתעוררים בהקשר זה ולציין כחברה המתמחה בהפחתת חיובי ארנונה בדגש על נכסים מורכבים אנחנו מרגישים את המצוקה ויודעים לתת מענה יצירתי על פי רוב אלא שהכלל שונה מנכס לנכס ויחייב בדיקה פרטנית.

הכלל הינו כי ארנונה נקבעת לפי השימוש שנעשה בנכס בפועל! אז מה עושים כאשר הנכס עומד ריק וללא שימוש. כאן הפסיקה קובעת כי נכס ריק יסווג לפי השימוש התואם לייעודו התכנוני של המבנה. כלומר, לא מעניין מה היה השימוש האחרון אלא מהו הסיווג המתאים על בסיס תוכנית ההיתר. נכון ליום כתיבת מסמך זה לא התב"ע היא שקובעת אלא היעוד התכנוני.

חשוב לציין כי המשחק סביב תוכנית ההיתר עשויה להוביל להפחתות ארנונה והקלה משמעותית בעול שירבץ על בעלי הנכסים.

ככל שהענין נוגע לפטורים; קיימים מספר סוגי פטורים שעשויים להיות רלוונטיים המוכרים בינהם הם פטור לנכס ריק שאין בו כל שימוש (2 תנאים מצטברים) או אז ניתן לפטור את הנכס מארנונה לתקופה קצובה, עפ"י רוב למשך חצי שנה, פעם אחת בחיי נכס כל עוד לא שונתה הבעלות. פטור נוסף מוכר הינו בגין תקופה בה הנכס עובר עבודות שיפוץ והתאמה עמוקות, כאלו שיורדות לשורשו של המבנה, או אז ניתן לפטור את הנכס בשל היותו לא ראוי לשימוש, גם כאן החוק תוחם את תקופת הפטור ואולם מדובר בתקופה ארוכה יותר. זה המקום לציין כי רשויות רבות מתנגדות למתן פטור לנכס לא ראוי לשימוש ועל כך אנו מוצאים עצמינו בלא מעט מאבקים ועל פי רוב מצליחים לשכנע.

קיימים עוד מספר פטורים, תכנוני מס ואמתלות בגינן ניתן להפחית את הארנונה, ואולם אלו יחייבו בחינה מדוקדקת של הנכס אל מול הוראות צו הארנונה הרלוונטי ונסיבותיו של הנכס.

כחברה בעוסקת מזה 20 שנים בהפחתת ארנונה לנכסים מורכבים, מרובי שוכרים אנו סבורים כי בפנינו עוד תקופה מאתגרת ולפיכך, אין לשקוט על השמרים. יש לחזור ולבדוק כל הזמן את החיובים גם כאשר נראה כי מיצינו את תהליך. הפסיקה תזזיתית ולא יציבה, היא משתנה תכופות, יש אין סוף ליצירתיות, החוקים נתונים לפרשנויות ובכלל כדאי לנסות כי מה האלטרנטיבה- אין מה  להפסיד!?