הטיפול בארנונה במתחמי נדל"ן מסחריים מניבים מרובי שוכרים מחייב מיומנות רבה והבנת הסביבה העסקית באופן מושלם. בשונה מעסקים "רגילים" הטעונים טיפול "ארנונאי" שבהם הטיפול הוא על פי רוב חד ערוצי (עסק מול רשות מקומית), כאן מדובר בסביבה עם רגישויות גבוהות, מערכות יחסים מורכבות ואינטרסים שונים ומשתנים. באירוע כה מורכב נדרשת בקיאות רבה בתהליכי ארנונה ובהיבטים המסחריים של המתחם ולא רק יכולת הפחתה נקודתית. שכן, הטיפול עשוי או עלול להשליך לא רק על ארנונה אלא על מערכות היחסים ההסכמיות מול השוכרים וקשר מול הרשות המקומית.

שלב ראשון בהתעסקות עם מתחמי נדל"ן מסחריים מניבים מורכבים (multi-tenants) מחייב הכרות עם השחקנים, יש להכיר את האינטרסים והרגישות. מדובר בשדה מוקדשים אשר בהעדר ראיה רחבה עלול להוביל לשרשרת של נזקים. בשים לב שלשחקנים אותם נציג עוד רגע יש אינטרסים שלעיתים משתנים תוך כדי תנועה וחיי הנכס.

בעל הנכס (קניון, מרכז מסחרי, בנין משרדים)– באופן טבעי זה הלקוח וזה השחקן הראשי. אנו כמובן רואים  את הפחתת הארנונה  הנקודתית כמטרה ראשונה אבל באותה נשימה רואים גם בהפחתת ארנונה כלל מתחמית כמטרת העל. כלומר, בעליו של הנכס רוצה מאוד להפחית את עול הארנונה משוכריו ובלבד שהוא לא יפגע. כאן המקום לציין, שעם כל הכבוד לארנונה, גדולה וכואבת ככל שתהיה, המתחם הוא העסק והדבר החשוב ביותר הוא השוכר. במילים אחרות לא בכל מצב ירצה בעליו של הנכס לפעול גם אם יש ביכולתו לחסוך ארנונה.

השוכר – באופן טבעי הוא שחקן דרמטי בסיפור ובעל רגישות גבוהה. למעשה כמעט כל שינוי ארנונאי ישפיע עליו. מאחר ולפי חוק זכותו לפעול ובכלל הוא עומד ישירות מול הרשות המקומית לפיכך, ההשפעה שלו או עליו עשויה/עלולה להיות מיידית בין אם באופן ישיר ובין אם עקיף.

השוכר עשוי לפגוש ארנונה בכמה מופעים כאשר לא לכולם ציפה. דבר שעלול יצור מתיחות עם בעל הנכס.

הרשות המקומית– מעבר לרצונה של הרשות להיפרע כמה שיותר כסף מהמתחם. מדובר באירוע תזזיתי. לצערנו הגורם הכי ודאי הוא הגורם שיוצר הכי הרבה שינוים (סקרי מדידות, שינויי מדיניות וכיוב'). ככל שמדובר ברשות עצמה הדברים צריכים להיות ברורים ופשוטים שאחרת צפו לרעידות. מידע לא איכותי ולא ברור, ניסיון ליצור חריגים עלול להיתקל בהתנגדויות ולכן קיימת חשיבות גבוהה להיכרות הפרקטיקה של הרשות המקומית בה מצוי הנכס. אין טעם לנסות ולכפוף אלא להבין ולנהל את האירוע מתוך תובנות אלו. לעיתים אין ברירה אבל ככל שזו קיימת היא Must!

מעבר להפחתה עצמה חשוב לא פחות הקשר התהליכי מול הרשות המקומית. זהו על פי רוב שחקן קשוח, נוקשה, בעל הגבלות חוקיות ולכן טוב להכיר את מגרש המשחקים שלו.

חברת ניהול – עד לא מזמן נהוג היה לראותה חלק מהבעלות (גם כיום חלק גדול עדיין מזוהה כך) אבל מדובר לחלוטין בגורם ניפרד עם אינטרסים שלא תמיד זהים לאינטרסים של הבעלים.

כאמור, במרבית המקומות חברת הניהול שקופה בהיבטי הארנונה ואולם אנחנו רואים מגמות חדשות ומעורבותן של חברות הניהול יוצרת אינטרס נפרדים.

חברות וגורמי ארנונה – גורמי הארנונה שעוסקים בטיפול ובהפחתה נחלקים לכמה סוגים:

1. גורמי פנים – אלו גורמי פנים שמרכזים את היבטי הארנונה מתוך הארגון. היעילים מבניהם יפעילו על פי רוב עם גורמי חוץ שאחרת יפגשו אתגרים לא פשוטים כגון: מצוקת זמן, התנגדויות של רשויות אשר יובילו אותם לויתור על הליך, אישורי תשלום מיותרים או הפעלת עו"ד בשלב מוקדם מדי, בנוסף עלולים להתקל בהעדר כלי עומק כגון כלכלנים, מודדים וחשוב לא פחות מגבלת מידע שהרי באופן טבעי הם מכירים את המתחמים שלהם ולא את של שכניהם ולפיכך, לא מכירים הסדרים, תקדימים שוטפים.
2. גורמי חוץ משפטיים – אלו גורמים יטפלו כאשר קיימת בעיה ספציפית ומצריכה טיפול משפטי טהור, על פי רוב יעדרו את אותה רגישות מסחרית כיוון שמטרתם הפחתה,  כמו כן, יתקשו לפעול במרווחים קטנים ובפעילות השוטפת. כאן המקום לציין כי 90% מתיקי הארנונה אינם מגיעים להליך משפטי, משמע הרוב המוחלט של תיקי הארנונה כלל לא מצויים בסביבה המשפטית?
3. גורמי חוץ מקצועיים – אלו הגורמים המקצועיים והרלוונטיים ביותר מכמה טעמים – הם ידעו לתת "שירות זמן" שאינו משפטי שמהווה את מרבית הטיפול בתיקים, מטרת הטיפול על פי רוב היא כלכלית וניהולית אשר תמנע חיובי יתר בבסיס ובאופן שוטף ולא תידרש למשפטיזציה קודם זמנה. מטרתם למכור זמן, ידע ושקט כמו גם לתת מענה טכני ומנהלתי ולהפעיל גורמי משפטיים רק במידת הצורך.
4. גורמי ארנונה של השוכרים – אלו שחקני לווין שעל פי רוב לא יראו או לא ירצו לראות את התמונה הכוללת אלא ליצר ניצחון נקודתי עבור השוכר מול הבעלים ללא התייחסות מאקרו. לכן, ככל שהעניין נוגע לסיווג פנימי או שטח אבסולוטי הם מבורכים ככל שמטפלים במימשק מול הבעלים, ייצרו במקרה הטוב הפחתה שתחזור אליהם בדרך עקיפה.

פעם מיפינו את השחקנים ננסה להיכנס עוד צעד אחד לטיפול עצמו. לא למותר לצין כי מדובר ברשימה פתוחה שכן עשויים להיות שחקנים נוספים ואינטרסים נוספים.

שלב התכנון – זהו שלב מקדמי שמגיע בעת שלבי תכנון ובניה לעיתים עוד אצל מתכננים, שם למעשה נזרעים זרעי הארנונה. שם תקבע תצורת המבנה, ייעודיו, יחס שטחי השירות מול שטחים עיקריים וכיוב'. תכנון ארנונאי מקבל יחס מבטל על פי רוב ואולם לא בכדי אמר צ'כוב ש"האקדח שמופיע במערכה הראשונה של ההצגה, חייב לירות עד סוף המערכה האחרונה". העדר תכנון יפגוש בהמשך אנשי שיווק מתוסכלים עת ינסו לשווק נכסים ויקשה עליהם את העבודה עד כדי יצירת הפסדים.

לפיכך, נדרש והכרח להסתייע ביעוץ ארנונאי כבר בשלבי תכנון. אנו פוגשים מתחמים קשים ביותר בהם יחס העמסה מרחיק כל שוכר פוטנציאלי ובעליו של הנכס נדרש ל"דמם" ארנונה ולספוג אותה שאחרת יישאר בלי שוכרים.

הסכמי שכירות – אין הלימה בין שטח הסכמי בהסכם השכירות לשטח הארנונאי. כלל זה אינו ברור לחברות נדל"ן רבות וגם כאשר ידוע אינו מתוקשר לשוכרים מה שיוצר אינספור בעיות וחיכוכים. ולהסביר, השטח ההסכמי הינו הסכמה חוזית ואינו מחייב את הרשות וממילא אינו תמיד עומד ביחס זהה לסטנדרט חישוב השטח על פי צווי הארנונה של הרשות בו נמצא הנכס.

דוגמאות בודדות מיני רבות: בעיריית ת"א שיטת המדידה הינה נטו-נטו (כלומר עוביי הקירות לא נלקחים בחשבון) בעוד ששיטת המדידה לצורכי שכירות מדברת על קיר חיצוני מלא ומחציתו של קיר משותף. יוצא איפא שקודם שנגענו בהיבטי רכוש משותף השטח הארנונאי בתל אביב חייב להיות נמוך מהשטח ההסכמי.

מקרים הפוכים הינם מקומות בהם נקבע שטח העמסה מוסכם כאשר בפעול השטח המשותף גדול יותר או שיש שטחים נוספים כגון קרקע תפוסה וכיוב'. כאן עלולים למצוא שהשטח הארנונאי גדול מהשטח ההסכמי עניין שיעלה שוב חיכוכים, השגות וכיוב'.

לכאורה הסכמי השכירות מטפלים גם בהיבטים אלו, אבל נעזוב לרגע את הצדק וההסכם בואו נדבר על ציפייה והשלכה. כלומר על העסק ולא על "הניצחון" – האם השוכר מכיר ומבין משמעויות? כיצד יקבל השוכר שטח הסכמי של 100+15%= 115 מ"ר כשלפתע יידרש לשלם על 200 מ"ר+חניון+קרקע תפוסה שכלל לא מופעים בהסכם? יש כהנה וכהנה שאלות וקושיות בהן צריך לטפל ברגישות ויעילות בהסכמים עצמם.

זמן ופוקוס – סוגיות הקשורות לארנונה כוללות היבטים רבים הקשורים גם לזמן – דיווחי תחלופת שוכרים, תקופת גרייס, פטורים שונים, משך תקופות השכירות ועוד. אנו מוצאים שהיבטים אלו ישפיעו רבות על יציבות המתחם. אך מעבר לכך יגזלו זמן אדיר מהאמונים על הנושא בארגון, אלא שכאן יש אתגר מעניין – בהיבט הכלכלי קיימת לכאורה חוסר כדאיות לגעת בזה מאידך, הארגון לא ידע לאורך זמן לוותר על זה.

דוגמא לתקלת ארנונה בתצורת דיווח מאוחר למועד כניסת השוכר, ניהול הליך שכזה עלול להמשך זמן, לגרור עלויות גבוהות כאשר לעיתים הנכון והיעיל ליצר חיוב פנימי. מדובר בניהול זמן אבל באותה נשימה בפוקוס ויעילות. כלומר, לא לוויתור כן לניהול זמן.

עבודה מול מתחם נדל"ן מסחרי לא פוסקת. חרף השימוש השגור בביטוי "נכסי דלא ניידא" המתחם נייד גם נייד, הוא אולי לא זז ממקום למקום אבל בתחומו מתרחשת תנועה שוטפת וערה. ולפיכך, מחייב מעקב, בקרה, ורציפות. עבודה לפרקים תפתח פערים, גם האירוע הקל והפשוט ביותר אל לא להשמט מטיפול שאחרת סדק זה יפתח ויפער פער קשה להשלמה.

יש להבין שבסופו של דבר מתחם מסחרי הינו מלאי שטח גדול, זוהי מהות העסק ואין את הפריוולגיה שהשותף ה"שקט" (הרשות המקומית) תיפרע כל העת בגלל חוסר זמן, סדר או בקרה. למעשה חיבור מיידעים וערוצים כגון רישוי, שיווק, הסכמי שכירות, בטיחות וארנונה מתכתבים וחייבים לשמש כולם כערוצי הזנת מידע ליצירת אותו בסיס מידע אחוד ומלא. ולכן, אל לנו לחשוב שהבניין הוא רק בטון וברזלים אלא בסיס מידע.

סדר וארגון מונע צורך בטיפול בחסכונות – בניית בסיס מידע אחיד ורציף כאמור מחייבת החזקת תהליך מוסדר והקפדה יתרה – כאן מדברים על מתודולוגיה חזקה, שיטתיות, סדר וארגון. אלו יובילו לאופטימיזציה מלאה והסיכוי שנדרש להליך משפטי בעתיד ובכלל לחסכונות ירד באופן ניכר.  אנו מוצאים היקף חסכונות אדיר במרבית הארגונים אליהם אנו נכנסים  שמרביתו נובע מסדר וארגון.

הרכוש המשותף – כל כך הרבה נכתב על סוגיות הרכוש המשותף בשנתיים האחרונות כשהמוכרת מבניהן היא סוגיית פסק הדין בעניין קניון רמת אביב, בו נקבע כי חברת הניהול היא אשר תישא בעלות הארנונה בגין השטחים המשותפים ולא השוכרים. אלא שסוגית הארנונה בגין רכוש משותף לא נחה וממשיכה להעסיק בעלי נכסים, שוכרים, חברות ניהול, רשויות וכמובן עורכי דין ובתי משפט. באופן מפליא קיימות רשויות שלא אימצו ואינן רוצות לאמץ את פסה"ד לעומת רשויות מקומיות שטוענות שזו ההלכה המחייבת מה שמשאיר את הנושא בוער ומבעבע.

היבטי רכוש משותף קשור ל DNA של המבנים; קניון יתנהל באופן שונה מבניין משרדים, ובאופן אחר לחלוטין ממרכז מסחרי או נכס מעורב. אלא שה DNA לא עומד לבדו וגם הפרקטיקה של הרשות המקומית הכרחית לקיבוע מדיניות ברורה. כגורמים העוסקים בתחום אנו יכולים לומר שטיפול נכון בסוגיה עשוי לצמצם רעשים רבים, להוביל ליעילות ולחסוך לא מעט כסף.

אנו רואים לנכון לציין כי שוכרים רבים מנסים, באמצעות גורמי חוץ, לגלגל את הרכוש המשותף על הבעלים. שוכרים אלו או באי כוחם לא תמיד מבינים שיהיו חייבים בכך בסופו של יום בדרך זו או אחרת. סטנדרטיזציה ומערכות מידע – היבטי השטח מקבלים פרשנויות רבות, לעיתים שלוש-ארבע ואף יותר הגדרות ותפיסות שונות. יש שיחשבו שטח בשיטת נטו וידברו על עוביי קירות בעוד אחרים יראו באותו מינוח בדיוק הגדרת שטח ללא רכוש משותף, יש שיחשבו שטח העמסה מ"למטה" בעוד אחרים יחשבו אותו מ"למעלה" שתי תפיסות על אותו שטח אשר יובילו לתוצאה שונה לחלוטין.

העדר סטנדרטיזציה וכלל אחיד אף לא בחוק המודדים מיצר פערי שטח שרבים מתקשים לפצח אותם במהלך חיי הנכס. לא זו אף זו אלא שגם השחקנים השונים רואים את השטח בעיניהם- אנו נפגוש רשויות שמדברות בשפה אחת, בעוד בעלי נכסים מדברים על אותם תאי שטח בתדר אחר וכל אלו לא מתכתבים עם מדידות שיווק או רישוי או מדידות של שוכר מתוסכל שחש שהשטח שהינו מחזיק אינו תואם מציאות. הפתרון לכך פשוט ונחלק לשניים:

• יצירת סטנדרט אחיד לכל הבניין והידבקות אליו.
• הטמעת מערכות שטח דוגמת מערכת P.O.C שתדע לסנכרון ולהצביע על תאי השטח בכל סטנדרט נדרש.

חרף העובדה שאנו לא נטולי אינטרס, חשוב לנו להציג היבט נוסף, כדי לא לחטוא בשיווק נאמר שאנחנו לא הספק היחידי בתחום.  

אנו רואים שלא פעם עולה תחושת לחץ או אי נוחות מהפעלת גורמי חוץ אצל הגורם פנימי שאמון על היבטי הארנונה בארגון. לכאורה הצלחתו של גורם חוץ מאיינת את הישגיו ומעמידה אותו תחת שאלה- האם יכולותיו מוגבלות.

חיזוק לכך הם אותם מנהלי נכסים בכירים ומנכ"לי חברות שטענו ואמרו בפנינו "למה יש לנו עובדים? שהם יעשו את זה, אחרת למה צריך אותם". תחושות ואמירות אלו עושות את הנזק הגדול ביותר לטעמנו ומעידים על חוסר הבנה של הסביבה הארנונאית; טעות מרה לחשוב כי גורם פנים ידע להכיל ולטפל באופן עצמאי בכלל העניינים והסוגיות הארנונאיות שגוזלות לא שעות אלא ימים ושבועות, לאו דווקא בשל יכולותיו אלא בשל הצורך במידע ולא רק בידע, בזמן ובכלים נוספים.

דווקא השילוב בין השניים מייצר את התוצר האיכותי והטוב ביותר ונסביר; מרבית ההשגות דה-היום תדחנה על ידי מנהלי/ות הארנונה אפריורית, זהו ניצחון אבסולוטי של הרשויות שהרי ברור שמרבית המשיגים יפרשו לאחר הדחיה הראשונה חרף הפוטנציאל הטמון בתיק. לעיתים הדחיה מגיעה על דברים של מה בכך, דיווחים, מועדים, פטורים וסיווגים או אז הישג של גורם חוץ עלול להיתפס כמקטין את עבודתו של גורם הפנים ולזו בדיוק מכוונת הרשות המקומית?! דווקא בגלל שברור שהדחיה למרבית הבקשות תגיע כמעט באופן ודאי, דווקא בגלל זה, יש לשלב גורמי חוץ בכל היבט, קטן כגדול. כלומר, השאלה אינה בהכרח הידע או יכולותיו של גורם הפנים אלא הפוקוס והזמן שיהיה ביכולתו להשקיע תחת משימותיו היומיומיות הרבות ולרבות העדר כלים משפטיים, טכניים וכלכליים. האופטימום הינו שגורם הפנים ינצח על התזמורת כולה שתנוגן על ידי גורמי החוץ הרלוונטיים, בכך יהנה מפריסה רחבה, עומק מקצועי, שילוב כוחות וזמן.

אי הצלחה של גורם פנים אינה מעידה על חוסר יכולת, גם גורם מקצועי יידחה על פי רוב בבקשה ראשונה אלא שהוא לא יעצור בעוד שגורם פנים לא יכול לנהל אירוע המשכי ללא סיוע טכני, מנהלתי ומשפטי בעצמו ואז יקרה אחד משניים- אישור תשלום פנימי כאשר כן יש פוטנציאל הפחתה או הליך משפטי מוגזם.

די ברור כי המשחק הינו בקרה ושליטה ובהעדר כלים כאמור, ייווצר עומס, אובדן אנרגיה וכמובן כסף.

מדובר במטריה כבדה ומורכבת, עשינו כדי להנגיש ולו במעט חלק מהדילמות והמידע. תובנות אלו הובילו אותנו, צוות הארנונה של חברת ריפאנד, לחסכונות במליארדי שקלים ב 20 שנים האחרונות. ועוד ידינו נטועה.

נשמח לסייע ולהרחיב.