במסגרת פעילותנו אנו פוגשים לא מעט מתחמי נדל"ן בחיתוליהם ונידרשים לקחת את האחריות על הדיווחים הראשונים אל מול הרשות המקומית ועד לייצבו של המתחם.

אנו מעוניינים להאיר מס' נקודות חשובות אשר, לא פעם, נשמטות מעיני היזמים;

1. ככלל אנו פוגשים מתחמי הנדל"ן רבים בשלהי תהליך הבניה, כאשר זוהי הפעם הראשונה למעשה שניתנת שם התייחסות ארנונאית. כלומר, נראה שמרבית מתחמי הנדל"ן לא שקלו שיקולי ארנונה בתהליכי התכנון ומגיעים לקו הסיום עם תוצר מוגמר ולא מעט אתגרי ארנונה. אנו סבורים שיש לשלב גורמי ארנונה כבר בתהליך התכנון! יש שיקולים כגון הגדרת והעמסת רכוש משותף, הגדרות שטחים לחיוב, שימושים מותרים ובכלל זה הבנה מה מדיניות הארנונה הצפויה, כל אלו ועוד עשויים להשפיע דרמטית על חיי הנכס- מדובר בהיבטים אשר לעיתים עלולים לפגוע אנושות באיכות הנכס.

2. תכנון ארנונאי מוקדם עשוי להיות רלוונטי לא רק בהיבט אדריכלי אלא לעיתים גם בהיבט ההסכמי לאור התזזיתיות של הפסיקה והחקיקה (ע"ע השפעות פסה"ד בעניין רמת אביב ומגמות חיוב חניונים צמודים). הדוגמא הקלאסית ביותר היא אי ההלימה בין השטח ההסכמי לשטח הארנונאי. היבט זה עולה פעם אחר פעם במתחמים מורכבים בד"כ בקניונים, שם קיים פער גדול בין השטח המועמס לצורכי שכירות ודמי ניהול ביחס לשטח הארנונאי. בעוד שהשטח המועמס לצורכי שכירות ודמי ניהול מגיע על פי רוב לאזור 15% השטח הציבורי עשוי להרקיע כדי עשרות רבות ואף מאות אחוזים. מאחר והשוכרים מבינים "שטח מושכר" הם מניחים שיש הלימה גם לצורכי ארנונה ומופתעים מארנונה גבוהה עשרות מונעים מכפי שציפו.

3.  ככל שהשנים עוברות עלויות הארנונה גדלות ומהוות מרכיב קריטי בשיקולי השוכרים הפוטנציאליים. העדר תכנון או תכנון שגוי יקשה על אנשי השיווק ליצר עסקאות (לדוגמא: יחסי העמסה גבוה, פרקטיקה של הרשות לגבי חניות צמודות, מרכיבי קרקע תפוסה ועוד). אנשי שיווק רבים פוגשים דרישות של שוכרים פוטנציאליים לקבע את השטח לצורכי שכירות גם לצורכי ארנונה (שוכרי העוגן הבינו זאת כבר לפני זמן רב). אירוע זה חייב להבחן היטב שאחרת הנכס ימצא עצמו במציאות קשה מאוד, דמי השכירות הסבירים לכאורה ישחקו באופן קשה במידה והמשכירים יממנו שטחי העמסה.

4. הסדרי ארנונה מקדימים מול רשויות ללא עיגון וביסוס משפטי יתקשו להחזיק מים. אנו מזהים הסדרים שנפתחים סמוך להתנעת מתחמים גם כאשר מדובר בהבטחות שלטונית. לא נעים להיות "לקוח ששבוי" בידי הרשות.

באופן כללי נכון לומר כי עולם הנדל"ן המסחרי המניב בתנועה מתמדת. הנכסים ממשיכים ל"נשום" ולזוז; יש תחלופת שוכרים גבוהה, שינויי שטח, הצרחת שטחים, רשויות שמשנות שומות השכם וערב, השגות של שוכרים וכיוב'. כל אלו מחייבים מעקב ובקרה צמודה אגב שאיפה לחסכונות ואופטימיזציה אלא שלעיתים תהליך החסכון נולד כבר בבקשה להיתר או במילים אחרות לא נולד אלא נמנע.