עמנ (ת"א) 7770-11-19 שובל ניהול והשקעות בע"מ נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב-יפו
כיצד יסווג נכס לצורך חיוב בארנונה כאשר הנכס ריק ונעדר שימוש
רקע כללי
ערעור מנהלי זה דן בשאלה כיצד יש לסווג נכסים ריקים אשר אינם בשימוש. בעניין זה חוייבו הנכסים תחת סיווג סל מסחרי בת"א המכונה "בניינים שאינם משמשים למגורים, לרבות משרדים שירותים ומסחר".
לשיטתה של שובל יש לסווג את הנכסים לפי השימוש הזול ביותר בהתאם לאפשרויות השימוש החוקיות המנויות בצו הארנונה (במקרה זה בית תוכנה) וזאת תוך התייחסות לשימושים המותרים גם בהתאם ליעוד התכנוני/היתר הבניה של הנכסים.
השאלה המשפטית
מהו הסיווג הנכון של בית עסק מסוים כאשר הוא עומד ריק מכל חפץ ואדם ואין נעשה בו כל שימוש.
"מבחן השימוש בפועל" שהוא המבחן הקובע את סיווג הנכס לעניין חיוב בארנונה אינו מועיל כאשר עוסקים בסיווגו של נכס ריק אשר ממילא נעדר שימוש.
ההחלטה
בית המשפט קבע כי הנכסים יסווגו לפי החלופה הזולה ביותר האפשרית מתוך צו הארנונה בהתאם ליעוד התכנוני של המבנה. כן חיזק ביהמ"ש את ההחלטה בעניין אפריקה ישראל לפיה התוכנית (תב"ע) אינה רלוונטית אלא השימוש המותר בהתאם ליעוד התכנוני בלבד.
נקבע מבחן דו-שלבי
- יש לבחור את סל השימושים המתאימים לייעודו התכנוני של הנכס מבין כלל השימושים התאורטיים בנכס.
- יש לבחור את הסיווג הזול ביותר התואם את השימושים המותרים על פי דין בנכס. במקרה עסקינן, הסיווג "בית תוכנה" כלול בסל השימושים האפשרייםלפי היתר הבניה.
יש לשים לב להשפעתם הרחבה של דיני התכנון והבניה על סיווג נכס ריק לצורכי ארנונה- במקרה דנן, לפי היתר הבניה של הנכסים, השימוש החוקי בהם הוא אמנם "משרדים" אך התכנית התירה לאזור בו מצויים הנכסים בנייה למשרדים, תעשייה עתירת ידע, שירותי רפואה וכיוב'.