נכס מסחרי או תעשייתי שעומד ריק אינו רק נכס שאינו מניב הכנסה. הוא גם נכס שממשיך לייצר הוצאות. אבל לפעמים, דווקא בתקופת אלו, אפשר להפחית משמעותית את עלויות הארנונה, לבחון שימושים נוספים ולהגדיל את אפשרויות ההשכרה.

בריפאנד אנחנו מחברים בין שני תחומים מקצועיים שלכאורה פועלים בנפרד – מיסוי מוניציפלי וארנונה מצד אחד, ותכנון, היתרים ורישוי עסקים מצד שני – כדי לסייע לבעלי נכסים לזהות הזדמנויות כלכליות שלא תמיד נבחנות במסגרת הטיפול השוטף בנכס.

שוק הנדל"ן משתנה – ועלות הנכס הריק ממשיכה להצטבר

שוק הנדל"ן המסחרי והמניב בישראל עובר בשנים האחרונות שינויים משמעותיים. סביבת הריבית, שינויים בדפוסי התעסוקה, עבודה היברידית, התייעלות ארגונית וצמצום שטחים בחלק מהחברות משפיעים על הביקוש לנכסי משרדים ולשטחים מסחריים.

התמונה אינה אחידה: יש אזורים שבהם הביקושים והתפוסות נותרו גבוהים, ולעומתם נכסים ואזורים שבהם תקופות השיווק מתארכות, נדרשת גמישות רבה יותר בתנאי ההשכרה ובעלי הנכסים נאלצים להתמודד עם שטחים פנויים.

עבור בעל נכס, המשמעות הכלכלית ברורה.

כאשר שוכר עוזב, ההכנסות עשויות להיפסק באופן מיידי, אבל ההוצאות אינן נעלמות. ארנונה, תחזוקה, מימון ועלויות נוספות ממשיכות להכביד.

במציאות הזו, כדאי לשאול לא רק איך משכירים את הנכס מהר יותר, אלא גם איך מקטינים את עלויות ההחזקה שלו ומה ניתן לעשות כדי להרחיב את קהל השוכרים הפוטנציאליים.

לעיתים, התשובה לשתי השאלות נמצאת דווקא בתוכניות ובהיתרי הבנייה של הנכס.

הפחתת ארנונה לנכס ריק – האם חייבים להמשיך לשלם לפי השימוש הקודם?

אחת הסוגיות המשמעותיות במיסוי מוניציפלי היא סיווג הארנונה של נכס שאינו נמצא בשימוש.

כאשר נכס מאוכלס, נקודת המוצא לסיווג הארנונה היא השימוש המתבצע בו בפועל, בהתאם להוראות הדין ולצו הארנונה של הרשות המקומית.

אולם מה קורה כאשר הנכס עומד ריק?

האם משרד שפונה חייב להמשיך להיות מחויב בתעריף משרדים? האם מבנה מסחרי שאינו מאוכלס חייב לשמור על סיווגו הקודם?

התשובה היא שלא בהכרח.

הפסיקה הכירה בעיקרון שלפיו כאשר נכס עומד ריק, יש לבחון את השימושים החוקיים המותרים בו, ובנסיבות המתאימות לסווג אותו לפי החלופה הזולה ביותר מביניהם.

הרציונל ברור: נכס ריק אינו מניב למחזיק בו תועלת מהשימוש, ולכן אין הצדקה להכביד עליו בחיוב גבוה יותר כאשר קיימת חלופת סיווג חוקית וזולה יותר.

מה קבע בית המשפט?

בפסק הדין בעניין חלקה 6 בגוש 6950 בע"מ נגד עיריית תל אביב-יפו (עע"ם 8804/10) נדונה, בין היתר, שאלת סיווגו של נכס ריק, ונקבע העיקרון של בחירת השימוש החוקי הזול מבין השימושים המותרים.

בהמשך, בפסק הדין בעניין אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (בר"ם 991/16, משנת 2018), חידד בית המשפט העליון כי בבחינת השימושים החוקיים יש לתת משקל מכריע להיתר הבנייה ולא להסתפק בשימושים המופיעים בתוכנית בניין העיר.

כלומר, לא כל שימוש המופיע בתב"ע יכול לשמש באופן אוטומטי בסיס לסיווג ארנונה מופחת.

יש לבחון את התוכנית התקפה, היתר הבנייה, השימושים המותרים בנכס והוראות צו הארנונה הרלוונטי.

מכאן שבדיקת ארנונה מקצועית לנכס ריק אינה מסתכמת בבדיקת החשבון. היא עשויה לחייב גם בדיקה תכנונית מעמיקה.

הנחה בארנונה לנכס ריק – מסלול נוסף שכדאי לבדוק

מעבר לאפשרות לבחון סיווג מופחת, קיימת גם אפשרות לבקש הנחה בארנונה בגין נכס ריק, בהתאם לתקנות הסדרים במשק המדינה (הנחה מארנונה), התשנ"ג–1993.

בהתאם לתנאים ולהחלטות הרשות המקומית, עשויה להינתן הנחה של עד 100% לתקופה מצטברת של שישה חודשים, ובמקרים המתאימים גם הנחות חלקיות לתקופות נוספות.

מדובר בשני מסלולים שונים:

• הנחה לנכס ריק: הקלה זמנית בחיוב, בכפוף לתנאים, לתקופות ולמדיניות הרשות המקומית.
• סיווג מופחת לנכס ריק: בחינת התעריף המתאים לנכס בתקופה שבה אינו בשימוש, על בסיס השימושים החוקיים המותרים בו.

חשוב לבחון את שני המסלולים, את מועדי הזכאות ואת האפשרות ליישמם בתקופות הרלוונטיות.

ומה אם ניתן להרחיב את השימושים המותרים בנכס?

כאן מתחיל החיבור המעניין בין מחלקת הארנונה לבין מחלקת התכנון, ההיתרים ורישוי העסקים.

נניח שקיים מבנה המותר לשימוש משרדים, אך הביקוש למשרדים באזור מוגבל. מנגד, ייתכן שיש ביקוש לפעילות אחרת, כגון תעשייה קלה, אחסנה, שירותים או מסחר.

האם ניתן להתאים את הנכס לשימושים נוספים?

התשובה תלויה במצב התכנוני, במאפייני המבנה ובהוראות הדין. לעיתים השימוש הנוסף כבר מותר בתוכנית התקפה, אך אינו נכלל בהיתר הבנייה. במקרים אחרים יידרש הליך מורכב יותר.

שינוי שימוש, שימוש חורג או שינוי תב"ע – מה ההבדל?

שינוי שימוש לפי התוכנית הקיימת

כאשר התב"ע מאפשרת שימוש מסוים, אך היתר הבנייה אינו תואם אותו, ניתן לבחון מסלול מתאים לשינוי השימוש המאושר.

בהקשר זה, תקנות התכנון והבנייה (שינוי שימוש למטרת עסק), התשפ"ה–2025, יצרו מסלול ייעודי לאישור שינוי שימוש למטרת עסק בתנאים הקבועים בדין.

שימוש חורג

כאשר השימוש המבוקש אינו תואם את התוכנית או את ההיתר, ניתן לבחון אם קיים מסלול חוקי לקבלת אישור לשימוש חורג.

אישור כזה כפוף לתנאים, לשיקול דעת מוסדות התכנון ולמגבלות הדין, ובדרך כלל מוגבל בזמן.

שינוי תוכנית בניין עיר (תב"ע)

במקרים שבהם השימוש המבוקש אינו מותר בתוכנית התקפה ולא ניתן להסדירו במסלול מתאים אחר, אפשר לבחון קידום שינוי תכנוני, לרבות תוכנית נקודתית.

זהו הליך שעשוי להיות ממושך ויקר יותר, אך במקרים מסוימים הוא יכול לפתוח אפשרויות משמעותיות לנכס.

שתי תועלות אפשריות: יותר שוכרים ופחות ארנונה

הרחבת השימושים המותרים בנכס עשויה לייצר שני יתרונות כלכליים.

1. הגדלת פוטנציאל ההשכרה

נכס שמותר לשימוש אחד בלבד פונה לקבוצה מוגבלת של שוכרים.

לעומת זאת, נכס שבו מותרים מספר שימושים עשוי להתאים למגוון רחב יותר של עסקים ופעילויות.

המשמעות האפשרית היא יותר מתעניינים, גמישות רבה יותר בשיווק, קיצור תקופות ריקנות ושיפור פוטנציאל ההכנסה של הנכס.

2. אפשרות להפחתת הארנונה בתקופות העדר שוכר

אם בעקבות הסדרה תכנונית נוספת לנכס חלופת שימוש חוקית בעלת תעריף ארנונה נמוך יותר, ייתכן שניתן יהיה לבחון את השלכותיה על סיווג הנכס בתקופה שבה הוא עומד ריק.

זו אינה תוצאה אוטומטית, והיא מחייבת בחינה פרטנית של המצב התכנוני ושל צו הארנונה.

אולם כאן טמון הפוטנציאל: מהלך תכנוני אחד עשוי גם להרחיב את אפשרויות ההשכרה וגם לייצר בסיס לבחינת הפחתת עלויות ההחזקה.

דוגמה כלכלית: כמה אפשר לחסוך בארנונה על נכס ריק?

נניח שחברה מחזיקה במבנה בשטח של 5,000 מ"ר, ששימש בעבר למשרדים וכעת עומד ריק.

לצורך המחשה בלבד, נניח שתעריף המשרדים הוא 200 ₪ למ"ר לשנה, בעוד שתעריף חלופי לשימוש חוקי אחר הוא 100 ₪ למ"ר לשנה.

תרחיש	חיוב ארנונה שנתי
סיווג משרדים	1,000,000 ₪
סיווג חלופי	500,000 ₪
פער אפשרי	500,000 ₪

המספרים להמחשה בלבד. החיסכון בפועל תלוי בדין, בשימושים המותרים, בצו הארנונה, בשטח ובתקופת החיוב.

כעת נניח שהבדיקה מגלה כי ניתן להסדיר בנכס שימוש נוסף שירחיב את קהל השוכרים.

במקרה כזה, מעבר לחיסכון אפשרי בארנונה, עשויה להיווצר גם תועלת שיווקית וכלכלית ארוכת טווח.

האם שינוי שימוש או שינוי ייעוד תמיד כדאי?

לא בהכרח.

לצד היתרונות, יש להביא בחשבון גם את העלויות והסיכונים:

• היטל השבחה אפשרי בעקבות מהלך תכנוני.
• עלויות אדריכלים, מתכננים ויועצים.
• אגרות רישוי והיתרים.
• התאמות פיזיות, דרישות בטיחות, נגישות, חניה ותשתיות.
• משך ההליכים ואי-הוודאות לגבי אישורם.
• השפעות אפשריות על השימושים הקיימים ועל ערך הנכס.

לכן, לפני קידום הליך, חשוב לבצע בדיקת היתכנות תכנונית וכלכלית.

לעיתים ניתן להשיג חיסכון משמעותי בארנונה ללא שינוי תכנוני כלל. לעיתים נדרש הליך הסדרה מוגבל. ויש גם מקרים שבהם העלויות והסיכונים אינם מצדיקים את השינוי.

המטרה אינה לקדם הליכים לשם ההליכים, אלא למצוא את החלופה הכלכלית הנכונה עבור בעל הנכס.

ריפאנד – בדיקה משולבת של ארנונה, תכנון והיתרים

בריפאנד אנו משלבים ניסיון של למעלה מ-25 שנה במיסוי מוניציפלי עם פעילות מקצועית בתחומי התכנון, ההיתרים ורישוי העסקים.

הבדיקה המשולבת מאפשרת לנו להתבונן בנכס משני כיוונים משלימים:

מצד הארנונה: בחינת החיובים, הסיווגים, התעריפים, השטחים, תקופות הריקנות והאפשרויות להפחתת החיוב.

מצד התכנון והרישוי: בחינת התב"ע, היתרי הבנייה, השימושים המותרים, אפשרויות ההסדרה והרחבת השימושים.

שילוב המידע מאפשר לזהות הזדמנויות שלעיתים אינן מתגלות כאשר כל תחום נבדק בנפרד.

למי השירות מתאים?

לחברות נדל"ן מניב, בעלי בנייני משרדים, מרכזים מסחריים, מבני תעשייה ולוגיסטיקה, יזמים ומנהלי נכסים.

הבדיקה רלוונטית לנכסים ריקים, נכסים המאוכלסים חלקית, נכסים שקשה להשכיר, נכסים לקראת החלפת שוכרים ומבנים שבהם קיימות מגבלות שימוש.

שאלות ותשובות נפוצות

האם צריך לשלם ארנונה על נכס ריק?

ככלל, כן. עצם העובדה שהנכס אינו בשימוש אינה פוטרת אוטומטית מתשלום ארנונה. עם זאת, ניתן לבחון זכאות להנחת נכס ריק, סיווג מופחת או פטור מתאים אחר בהתאם לנסיבות.

האם ניתן להפחית ארנונה על משרד שעומד ריק?

במקרים המתאימים, כן. יש לבחון את השימושים החוקיים המותרים בנכס ואת התעריפים בצו הארנונה. לא כל משרד ריק זכאי אוטומטית לסיווג זול יותר.

מה ההבדל בין הנחת נכס ריק לבין שינוי סיווג ארנונה?

הנחת נכס ריק היא הטבה מוגבלת בתנאים ובתקופות. שינוי סיווג נוגע לקביעת התעריף המתאים לנכס בהתאם למאפייניו ולשימושים החוקיים האפשריים בו בתקופת הריקנות.

האם אפשר לשנות שימוש בנכס ללא שינוי תב"ע?

לעיתים כן. כאשר השימוש המבוקש מותר בתוכנית התקפה אך אינו תואם את היתר הבנייה, ניתן לבחון מסלול מתאים לשינוי שימוש, לרבות המסלול שנקבע בתקנות משנת 2025.

האם שינוי שימוש מחייב היטל השבחה?

לא בכל מקרה. החבות תלויה בסוג ההליך, בהוראות הדין ובנסיבות הנכס. יש לבדוק אותה מראש כחלק מבחינת הכדאיות הכלכלית.

האם הוספת שימוש מותר לנכס מבטיחה הפחתת ארנונה?

לא. יש לבדוק אם השימוש אכן מותר כדין בנכס, אם קיים עבורו סיווג מתאים בצו הארנונה ואם מתקיימים התנאים לסיווג מופחת בתקופת הריקנות.

מתי כדאי להתחיל בבדיקה?

רצוי מוקדם ככל האפשר, במיוחד כאשר שוכר עומד לעזוב, נכס מתחיל לעמוד ריק או כאשר מתוכנן שינוי בפעילות. טיפול מוקדם עשוי לאפשר היערכות תכנונית טובה יותר ושמירה על מועדים רלוונטיים בהליכי הארנונה.

לסיכום: נכס ריק לא חייב להיות נכס ללא אפשרויות

כאשר נכס עומד ריק, השאלה אינה רק כמה עולה להחזיק בו עד למציאת שוכר חדש.

כדאי לשאול גם האם ניתן להפחית את הארנונה, האם קיימים שימושים נוספים שניתן להסדיר והאם הרחבת האפשרויות התכנוניות יכולה לשפר את פוטנציאל ההשכרה.

בריפאנד אנחנו מחברים בין הידע בארנונה לבין המומחיות בתכנון ובהיתרים, כדי לזהות הזדמנויות כלכליות, להפחית עלויות ולשפר את הפוטנציאל של הנכס.

יש לכם נכס ריק או נכס שקשה להשכיר?

פנו אלינו לבחינת האפשרויות להפחתת ארנונה, הרחבת שימושים ובדיקת הכדאיות הכלכלית של הנכס.

ריפאנד – מפחיתים עלויות. מרחיבים אפשרויות. מגדילים פוטנציאל.

אין באמור כדי להוות תחליף ליעוץ משפטי