ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות
תיקון חקיקה: ביטול ההפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות – מה זה אומר בפועל?
תקנות התכנון והבנייה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתוכנית ובהיתרים), התשנ״ב–1992, שימשו במשך עשרות שנים כבסיס המרכזי לחישוב זכויות בנייה בישראל. על פי התקנות הקיימות, כל בקשת היתר נדרשה להבחין בין שני סוגי שטחים:
- שטח עיקרי – שטח המשמש למטרה המרכזית של המבנה: מגורים, מסחר, משרדים, תעסוקה וכד'.
- שטח שירות – שטחים משלימים שאינם נחשבים כחלק מהשימוש העיקרי: חדרי שירות, מחסנים, שטחי טכני, פירי מעליות, דודים, מעברים ועוד.
ההבחנה הזו יצרה לאורך השנים אתגרים רבים:
✅ ויכוחים מקצועיים בין מבקשי היתר לרשות התכנון
✅ עיכובים משמעותיים בהליך מתן ההיתרים
✅ פרשנויות שונות בין ועדות מקומיות
✅ מצב שבו שטחים "שלא סווגו נכון" גרמו להפחתת זכויות או דחיית בקשות
מה קובע התיקון החדש?
החל מסוף אוקטובר 2025, התקנות יעודכנו באופן מהותי:
🔹 ההפרדה בין שטח עיקרי לשטח שירות מבוטלת
🔹 היתר הבנייה יינתן לפי שטח כולל
🔹 החישוב יהפוך לפשוט, מהיר וחד־משמעי יותר
במילים אחרות, במקום למדוד, להבחין ולסווג חלקים שונים במבנה – יתבצע חישוב אחד כולל, ללא צורך בהגדרות מפורטות של כל חלק מהשטח.
המשמעות המעשית – יתרונות מרכזיים
✅ קיצור זמן קבלת היתר – פחות בדיקות מורכבות ופחות מקום לפרשנויות ולהתנגדויות
✅ וודאות תכנונית – יזמים, מתכננים ואדריכלים יוכלו לחשב זכויות בצורה ברורה יותר מראש
✅ אחידות בין רשויות – הפחתה משמעותית בשוני בין ועדות מקומיות לגבי סיווג שטחים
✅ גמישות תכנונית – ניצול מיטבי של השטח מבלי "להיתקע" על שטחי שירות המקטינים זכויות
ומה לגבי תוכניות ישנות?
אחת הנקודות החשובות בתיקון היא שהוא אינו חל רק על תוכניות חדשות.
התקנות מאפשרות להוציא היתר בשטח כולל גם לפי תוכניות קיימות שבהן עדיין רשומה חלוקה בין שטח עיקרי לשטח שירות.
עם זאת – נקבעו תנאים וסייגים ליישום ההסדר על תוכניות ותיקות, בין היתר:
- דרישה לבחינת היקפי הבנייה שאושרו
- עמידה על כך שהביטול לא מנוגד במפורש לתוכנית
- מקרים שבהם הרשות יכולה לדרוש שמירה על חלוקה קיימת (כאשר הדבר נובע משיקולים תכנוניים מהותיים)
כלומר – גם מי שמקדם בקשה להיתר על בסיס תב"ע ישנה, יוכל ליהנות מהשיטה החדשה, בתנאי שהבקשה תעמוד בכללים המפורטים בתיקון.
לסיכום: שינוי משמעותי שמפשט את השטח
המהלך מצטרף לרפורמות נוספות שנועדו לקצר תהליכים, להסיר חסמים ולהביא ודאות תכנונית.
הוא צפוי להקל באופן ניכר על אדריכלים, יזמים, מודדים ובעלי נכסים – ולצמצם חוסר אחידות ופרשנות שאליה התרגלנו לאורך השנים.
עולה תהייה איפוא- לכאורה נשמע לא סביר שלא תיהיה שום בקרה על מיקום שטחי השירות שהרי אלו אמורים לשמש לשירות/ציבור ואם אין הפרדה/מותר. אך טבעי שינוצל לרעה. אז מה בעצם מונע זליגה של שירות לעיקרי?
זו בדיוק השאלה המרכזית שמעסיקה היום מתכננים, רשויות ויועצים – ואם התקנות החדשות לא היו כוללות מנגנוני בקרה, אכן הייתה נפתחת דלת רחבה לניצול לרעה.
אבל כאן חשוב להבין: ביטול ההפרדה הוא ביטול חישובי, לא ביטול תכנוני.
כלומר – התקנות מבטלות את הצורך לסווג את השטחים לצורך חישוב זכויות, אבל השימושים עצמם, הדרישות התכנוניות, התקנים ותקנות הבטיחות – נשארים במלואם.
להבהרה, כמה נקודות חשובות:
✅ 1. דרישות תכנון ושימוש לפי חוק לא משתנות
גם לאחר התיקון:
- חדרי אשפה יישארו חדרי אשפה
- לובי חייב לעמוד בדרישות נגישות
- שטחי שירות הנדסיים (כמו חדרי משאבות, חשמל, תקשורת ומיזוג) מחויבים לפי כל התקנים הקיימים
- תקנות בטיחות, כיבוי אש, נגישות ובטחון אינן מתבטלות
כלומר – אי אפשר “לבלוע” חללים טכניים אל תוך שטחי מגורים או מסחר מבלי לעמוד בדרישות החוק.
✅ 2. התקנות עדיין מאפשרות לוועדה המקומית לדרוש תיקונים
גם בהיתר כולל, לרשות המקומית עדיין יש סמכות:
- לבחון תכנון אדריכלי
- לדרוש תיקון תוכנית
- להתריע על תכנון לקוי או לא עומד בדרישות הציבוריות
- להתנות את האישור בשינויים
במילים אחרות: זה לא היתר אוטומטי, אלא שינוי אופן החישוב בלבד.
✅ 3. יש הבחנה בין “ביטול חישובי” לבין “היתרים חורגים”
העובדה שלא מחשבים שטחי שירות בנפרד לא מאפשרת להפוך אותם לשטחי עיקרי ללא היתר לשינוי שימוש.
שינוי שימוש – גם לאחר הרפורמה – עדיין מחייב היתר, ובמקרים מסוימים גם שינוי תב"ע.
לדוגמה:
- מחסן → יחידת דיור = שינוי שימוש
- חדר גנרטור → משרד = לא חוקי ללא היתר
- פרוזדור שירות → חנות מסחרית = לא חוקי ללא שינוי תכנון
✅ 4. יש מגבלות ותנאים ברורים לתוכניות ישנות
כאשר מיישמים היתר כולל על תב"ע קיימת, הרשות יכולה:
- לדרוש שמירה על חלק מהחלוקות
- למנוע פגיעה בזכויות ציבור
- לא לאשר תכנון שפוגע באיכות תכנון, בטיחות או נגישות
✅ אז מה בעצם משתנה?
🔹 הבירוקרטיה והסיווג לחישוב
🔹 הוויכוחים על מה נחשב שירות ומה עיקרי
🔹 הקיצור והפישוט בהליך הרישוי
מה לא משתנה:
❌ דרישות תכנון
❌ תקני בטיחות ונגישות
❌ סמכויות רשויות
❌ חובת קבלת היתר לשינוי שימוש
✅ במילים פשוטות
במקום להתווכח כמה מ"ר של פיר מדרגות או חדר חשמל “אוכלים” מזכויות הבנייה, היזם יוכל לבנות את כל השטח הכולל, אבל יהיה מחויב להקצות מתוך אותו שטח את כל הדרוש לתפעול, שירות וציבור.