ארנונה על נכס שננטש ע"י שוכר טרם הסתיימה תקופת השכירות
האם לעירייה מותר לשנות שם מחזיק חזרה ע"ש הבעלים כאשר שוכר נטש נכס באמצע תקופת שכירות?
בעת האחרונה נתקלנו, לצערנו, בשוכרים שנקלעו לקשיים ונאלצו לנטוש נכסים במהלך תקופת שכירות ותוך הפרת הסכמי השכירות עליהם התחייבו. עם עזיבת הנכס, ולעיתים חרף העובדה שלא פונה, הזדרזו השוכרים ודיווחו לעירייה על החזרת הנכס לבעליו.
הרשות המקומית מצידה השיתה את החיובים על הבעלים והחל להתגלגל אירוע ארנונאי/מסחרי שנדרש לטיפול.
מאחר ובדומה לרבים אחרים, גם אנחנו רואים מגמות מטרידות לפיכך, ראינו לנכון לשפוך מעט אור על הנושא כדי לפתח מודעות, להעשיר מעט את הידע וכמובן לפתוח ערוץ לכל שאלה בנושא.
חשוב לציין כי המסמך נועד לפתח מודעות ואינו מהווה תחליף ליעוץ מקצועי או מענה לאירוע ספציפי מאחר ולכל אירוע יש הנסיבות הייחודיות שלו.
- האם יש לשוכר זכות לדווח לעירייה על החזרת נכס בעלים חרף העובדה שתקופת ההסכם לא הסתיימה?
תשובה: כן! על פי סעיף 325 לפקודת העיריות מי שחדל להחזיק בנכס יכול למסור דיווח לרשות המקומית ומאותו הרגע לא חב עוד בארנונה. כלומר, אם שוכר פינה את הנכס ודיווח באופן חד צדדי לרשות המקומית על סיום החזקה הרשות המקומית תעביר את החיוב על שם הבעלים.
בשים לב, הרשות המקומית על פי רוב לא תכנס לנבכי ההסכם, להסכמות או למחלוקות ואף לא תבדוק בד"כ האם אכן פונה הנכס אלא באופן כמעט אוטומטי תעביר את החיוב חזרה לבעליו של הנכס גם אם תקופת ההסכם טורם הסתיימה.
נשאלת איפוא השאלה אבל הכיצד? הרי יש הסכם שכירות שטרם הסתיים? ובכן; ברור שקיימת לבעליו של הנכס זכות חוזית מול השוכר ואולם העירייה אינה צד לאותה מחלוקת ומרגע הדיווח היא תעביר, על פי רוב, את החזקה לבעלים בחזרה.
יש לציין כי ביהמ"ש נדרשו לכך בעבר לא מעט, כדרכם הפסיקה לא תמיד אחידה.
2. מה עם השוכר השאיר ציוד בנכס?
תשובה: אם השוכר לא פינה ציוד זו בהחלט עשויה להיות טענה של הבעלים על החזקה בפועל של השוכר או לכל הפחות זיקה קרובה יותר. ניתן לומר כי מה שיקבע מי המחזיק אינה רק הימצאותו או אי הימצאותו של ציוד וגם לא הסכם אלא מענה על השאלה למי יש זיקה קרובה יותר להחזקה ולכך יש לעיתים מבחנים נוספים.
3. מה קורה אם השוכר נכס לכינוס נכסים/פשיטת רגל?
תשובה: בדרך כלל כאשר שוכר נקלע לקשיים ונכס להליך של כינוס נכסים הוא זוכה להגנה של בימ"ש. בתקופה זו ככל שהנכס נותר עם ציוד ו/או עם פעילות של השוכר המתקשה או אז דמי הארנונה ישולמו על ידי קופת הכונס (יש לציין כי אף בדין קדימה). כלומר, ההגנה של ביהמ"ש על השוכר גם מהווה חיזוק לעובדה שיש מחזיק (הכונס) והוא זה שצריך לשלם את הארנונה.
היה והכונס החליט לשחרר את הנכס ולהשיבו לבעלים או אז הרשות כמובן תשמח… תעביר את שם המחזיק חזרה לבעלים.
4. האם הרשות המקומית ראשית להעביר חיוב על בעלים מאחר ושוכר חדל מתשלום ארנונה?
תשובה: כן אבל בהסתייגות! ובכן מענה לשאלה זו מחייב לימוד הנסיבות. אי תשלום מדליק נורה אדומה, לא ניתן סתם כך להעביר חיוב לבעלים רק מאחר ושוכר לא שילם את חיובי הארנונה. ואולם, אם מדובר בשוכר שנטש ומשך תקופה ארוכה לא דיווח, לא משלם שכר דירה והחזקה בפועל שייכת לבעלים או אז סביר שהרשות תפעל לשנות שם מחזיק גם ללא הודעה.
ראוי לציין בעליו של נכס נתפס ככיס עמוק וככזה לא פעם מנסה הרשות המקומית להיפרע מהבעלים מתוך מחשבה והבנה כי הוא מחזיק בטחונות של השוכר, כי הוא בסופו של דבר בעלים של נכס וידע לשלם בשונה משוכר שנקלע למצוקה לדוגמא. הפעולות הללו נעשות לעיתים בבוטות ואינן עומדות בקנה אחד עם החוק.
5. האם מותר לרשות המקומית להעביר חזקה אחורנית על בסיס דיווח של שוכר שעוזב?
תשובה: לא! עלי פי סעיף 326 לפקודת העיריות רק מרגע הדיווח לא יהיה חייב עוד אותו מחזיק שדיווח (השוכר). משמע, אם השוכר השתהה/שכח ולא דיווח לעירייה באופן עקרוני אין זכות לחייב את הבעלים באופן רטרואקטיבי. כמובן שלסיטואציה זו יש לא מעט חריגים ושאלות עליהן צריך לענות. לדוגמא; כאשר השוכר החזיר את השטח בפועל לבעלים, הבעלים החלו לשווק את הנכס ולמעשה קיבלו חזקה בפועל, כאן עשויה הרשות לטעון לחזקה בכח ולכל הפחות זיקה קרובה ואי הדיווח הינו מחדל ועל כן החבות קיימת גם קיימת גם אחורנית.
סיטואציה של נטישה במהלך הסכם שכיחה כאמור ואנו רואים גם עליה באירועים בעת האחרונה. אנו סבורים כי קיימות שונות גבוהה בין האירועים ואין לדעת מהי התשובה הנכונה קודם שנעשה לימוד עמוק של הסיטואציה. הדבר היחיד שודאי הינו שכדאי לפנות ליעוץ מוקדם ככל האפשר. נציין שכאשר שוכר פועל מול הרשות המקומית בדרך כלל יש סימנים מקדימים וכדאי להיות עם היד על הדופק.
כאמור המסמך אינו מהווה תחליף ליעוץ מקצועי.