באירוע כאמור בד"כ יתמודד בעל הנכס מול דרישות להסדיר חובות ארנונה, היטלי פיתוח, חובות מים, היטלי השבחה וכדומה כמו כן, לוודא שהמבנה הקיים תואם היתרים (קרי, אין חריגות או אי התאמות).

אישור כאמור אשר מונפק ע"י רשות מקומית תקף לחצי שנה ממועד הגשת הבקשה וזאת בתנאי שכלל הדרישות בוצעו; ששולמו מלוא התשלומים המגיעים לרשות המקומית, גורמי ההנדסה אישרו את המבנים…..

לאחר קבלת אישור ניתן לפנות להמשך הליך העברת הזכויות הנכס לרשם המקרקעין ורישומו.

לכאורה אישור העדר חובות מסדיר כל חוב שקדם לו. לפיכך, לאחר הוצאתו במידה ותרצה הרשות לדרוש חוב בגין תקופה שקדמה למתן האישור לכאורה אין לה את הזכות, קל וחומר אם הנכס עבר בעלות/רישום לבעלים החדש והבעלים הקודם המשיך בדרכו. ואולם, בפועל הרשויות נוהגות לסייג זאת וחלקן אף מציינות שאם יש ו/או ימצאו חובות נוספים הן עלולות לבוא בדרישה לבעליו של הנכס קודם להעברת הבעלות ולהוצאת האישור וזאת חרף העובדה כי אישור העדר חובות הוא מסמך סטטוטורי המבסס הסתמכות.

כחברה העוסקת בנושאי מיסוי מוניציפאלי (הפחתת ארנונה, הפחתת אגרות והיטלי פיתוח, דרישות מים וביוב, רישוי בניה ומדידות) אנו נתקלים לא פעם בדרישות של רשויות לבעלי נכסים חרף העובדה כי העבירו בעלות ו/או שהומצא להם אישור העדר חובות. יצוין, כי כמובן כל מקרה נבדק לגופו אבל ככלל; אנו איננו מסכימים לכל דרישה לאחר שבעליו של נכס ניקה את חובותיו וקיבל על כך אסמכתא.

ככל שהעניין נוגע לחובות ישנים בהם למעשה לא יכולה הרשות להפעיל הליכי גביה או אז אירוע הבקשה לאישור הופך לפתע לכח בידי הרשות ועוגן לגבית אותו חוב וכנגזרת צפוי לבעליו של הנכס מאבק.

במילים אחרות, בשל ישן יכול ולא קיימת לרשות היכולת לפעול בהליכי גביה אקטיביים כדי היפרע אך היא בהחלט יכולה להתנות מתן אישור בהסדרת החוב.  גם באירועים אלו חברתנו נתקלת מעת לעת וגם בהם יש לא מעט מה לומר ומה לעשות. כאן המקום לציין כי גם בתי המשפט נדרשים לא פעם לידון בסוגיות אלו כגון החלטתו של ביהמ"ש לפני מספר שנים לפיה יש להחיל את דיני ההתיישנות על סמכויותיהן של הרשויות המקומיות לסרב להנפיק תעודה בדבר תשלום חובות מכוח סעיפים 324(א) לפקודת העיריות ו-21 לפקודת המועצות המקומיות, גם מקום בו יש חוב.

סוג שכיח של דרישות עולה בשנים האחרונות בנכסים רבים בהם סמוך להגשת בקשה לקבלת אישור העדר חובות יוצאות רשויות מקומיות לסקר נכסים אגרסיבי שמטרתו לא בהכרח אישרור הקיים והסדרת חוב אלא העמקת גביה והעשרת קופת העירייה. סקרים אלו נוגעים לעיתים בפרשנות מדידה אשר בהתאם לה "גדל" הבנין חרף העובדה שלא נעשה בו כל שינוי מיום הקמתו, כפועל יוצא מוצאות דרישות מנופחות! הקושי הרב אינו בהכרח היכולת להתמודד עם החוב המנופח והאתגר החדש אלא עם משך תקופת הטיפול בזמן שהנישום זקוק לאישור לטאבו!? כאן למעשה מתחיל מירוץ נגד השעון כדי שלא ייגרם נזק עקב העיכוב. האתגר בנסיבות אלו הינו כי הרשות לא מוכנה ל"חתום" על העדר חובות ללא הסדרתם ולא תמיד תאשר העמדת ערבות כנגד, יתר על כן אם מדובר בחוב מנופח ולא סביר של מיליוני שקלים לדוגמא לא בטוח שניתן ושנכון להעמיד ערבות….מבחינתה של הרשות לנהל תיק שעשוי להארך חודשים ושנים, מיותר לציין כי התסכול רב וגדול.

והינה לאחרונה, אחת הרשויות הגדולות נידרשה להנפקת אישור כאמור. עם הגשת הבקשה לא היה לנישום כל חוב ולא חריגה. הרשות ביקשה לצאת ולסקור את הנכס ומצאה לכאורה כי סיווגיו של הנכס שגויים, יצויין כי מדובר בסיווג סביר ולא אירוע חריג ללא שהנישום חרג במהומה וכל העניין הינה פרשנות מחמירה אלא שאז דרשה לחייב את הנישום בהפרשי ארנונה רטרואקטיביים 7 שנים אחורנית ללא שהיתה לנישום כאמור כל חריגה ו/או כל אירוע אחר שעלול ליצר אשם. הרשות לא הסכימה לקבל ערבות ולמעשה יצרה סיטואציה הזויה לפיה הלקוח נידרש לשלם סכום משמעותי שלא הכיר ולא קיים כתנאי לקבלת האישור- מדובר בסכומים משמעותיים ביותר.
לשיטתנו מדובר באירוע בוטה שלטעמנו אינו חוקי וממילא נגוע בחוסר תום לב. כאן המקום לציין את המשפט המפורסם שיוחס לאל קפונה "תמיד השגתי עם חיוך ואקדח הרבה יותר מאשר רק עם חיוך" וברוח המפשט עלה איום בהגשת תביעה כנגד העירייה מה שהוביל להסכמה מהירה שגם אם תיק החוב יתנהל, הלקוח יקבל את האישור הנידרש תוך הסכמה כי האישור אינו מהווה ראיה לכך שהחוב לא נכון דבר אשר יתבהר בהמשך.

יש לציין המסמך אינו מהווה יעוץ משפטי או תחליף ליעוץ מקצועי וכל ענייני הינו פיתוח מודעות.