ריפאנד טיפול במיסוי עירוני

ארנונה – סקרי מדידות

ארנונה – סקרי מדידות
ארנונה- סקירה פרשנית- סקרי מדידות- מאמר ראשון מתוך סידרה

רקע כללי
בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה, לפיה רשויות מקומיות רבות עורכות סקרי מדידות לצורכי ארנונה, אגרות והיטלי פיתוח במטרה לעדכן את מאגרי הנתונים שלהן ולחייב מס אמת.

סקרי הארנונה ככלל בוחנים את נכונות השטח לחיוב, את הסיווגים אל מול השימושים השונים הנעשים בנכסים בפועל ובין השאר, בוחנים מרכיבים נוספים כגון: תעריפים, הנחות ופטורים.

הסקרים נערכים עפ"י רוב תוך שימוש בחברות מדידה, משרדים כלכליים ומשרדי עורכי דין חיצוניים. כלומר, סקרי הארנונה מבוצעים על פי רוב באופן "מופרט" עד כדי כך שניהול התהליך מתבצע ברובו ללא שמנהלי הארנונה ומחלקות הארנונה מעורים כלל בתהליך!!!

במאמר זה אגע במספר כשלים הקיימים בתהליך זה שכן במסגרת פעילות שוטפת אנו נוכחים לראות עיוותי שומה בקנה מידה שלא הכרנו, המעלים שאלות קשות לגבי אופן הפרטת סקרי המדידות. אותה גישה לפיה פרשנות של חוק פיסקאלי צריכה להיות לטובת הנישום, אותם מקומות שבהם דרוש נציג ציבור ניטרלי בעל חובת הגינות מוגברת לבחינת השומה, נעלמים ואותם מחליפים גופים מוטים שמטרתם רווח גדול ככל האפשר גם במחיר עיוותי שומה, חוסר אחידות, פרשנות מחמירה, הסתרת מידע ובכלל זה תוקפנות בניהול התהליך.

למען ההגינות אציין כי כמובן אין להקיש ממאמר זה כי מדובר בהכללה גורפת שכן רשויות רבות פועלות ונוהגות לפי כללי המינהל התקין ומאזנות זאת על ידי מנהלי ארנונה חזקים, יחד עם זאת בהחלט מדובר בתופעה מדאיגה.

עיוותי שטחים או "מדידה פרשנית"

בבדיקה מקיפה שערכנו בשנים האחרונות עולה כי שטחם של נכסים בכל רחבי הארץ גדל באופן ניכר במהלך השנים. גידול שטח הנכסים נובע ממס' סיבות:

א.         תוספות בניה שלא דווחו לרשות המקומית- נישום בנה גלריה/סככה.
ב.         טעויות רישום ו/או זיהוי נכסים.
ג.          "מדידה פרשנית" לפיה שטחים מסוימים לא נכנסו למסת השטחים המדודים בעבר וכיום יש כוונה להכלילם – מרחיקי מים, מערכות מיזוג אויר, גגות ועליהם קולטי שמש, צ'ילרים… סיבה זו יכול ותהיה עקב החמרת הגישה, פרשנות חדשה לפיה מותר לכלול שטחים שלא היה נהוג להכלילם בעבר.

ככל שהעניין נוגע לסעיף ג' יש להדגיש ולציין כי מדידה מחמירה אינה בהכרח נובעת משינוי הוראות צו הארנונה ו/או שינוי בהוראות החוק אלא דווקא מאותם מקומות בהם שותק החוק וההיגיון הבריא הוא שקובע. ברם, ההיגיון הבריא נסוג כאשר הסקר נערך ע"י גוף המתוגמל ע"י הצלחה בהגדלת השטח.

אגע, איפוא בסעיף ג' ובעיוותיו.

שלא באופן מפתיע אנו נתקלים בדרישות ארנונה חריגות הדורשות תוספת ארנונה רטרואקטיבית של 7 שנים אחורנית שאף נושאות ריבית פיגורים והצמדות בשיעור של 9.5% לשנה בקירוב בגין "גידולי שטחים" שמקורם עשוי להיות הצבת מזגן, צפרדע לאיסוף אשפה, אולי ארגז רוח שהיו מאז ומעולם והוצבו בהיתר ובידיעת הרשות המקומית. כן ייתכנו "גידולי שטח" בגין שטחי קרקע בור ו/או שטחי קרקע שלא היו בשימוש ושהרשות נהגה שלא לחייבם. כל אלו מוצגים כאילו היו חריגות בניה קשות והמדובר בעבריין שזה עתה נתפס בידי רשויות החוק ויש להענישו בדרישת הגדלה, 7 שנים אחורנית בליווי ריבית פיגורים.

יתרה מכך, גיבוי הדרישה במדידה שחתומה על ידי מודד מוסמך נותנת נופך רישמי לדרישות הרשויות. המדידות מציגות שטחים שאינם בני חיוב בהכרח ולכל הפחות שהעירייה הגדירה אותם במשך שנים כפטורות מחיוב ואולם, ברגע שקיבלו ביטוי וחתימה של מודד מוסמך, או אז לכאורה הויכוח הינו בעובדה ולא בפרשנות (לא למותר לציין כי לימודי גיאודזיה טרם הסמיכו מודד לקבוע מהו שטח בר חיוב בארנונה אלא מה גודלו).
לצערנו הרב ועדות הערר ואף בתי המשפט נוטים לקבל את מדידות הרשויות כעובדה מוגמרת כאשר מדובר בדו"חות שאינם מאוזנים בכוח או בפעול-

א.         המודד החתום מתוגמל לא פעם לפי יכולתו להגדיל את השטח.
ב.         המודד מייצג צד, אינו נייטרלי והויכוח על הגדרת השטח כלל אינו מסמכותו.

והינה כי כן, לעניין פערי השטח, בבדיקה מעמיקה ניתן לבחון סקרים ישנים יותר שבוצעו על ידי הרשות עצמה, מדידות שנערכו ע"י מודדים מוסמכים אלא ששכרם לא היה מותנה הצלחה בהגדלת השומה- הגודל אותו גודל, הבנין אותו בנין אלא שהמדידות החדשות יצאו תחת ידיהם של חברות חיצוניות ללא ביקורת עירייה, ללא שבאמת תהא חובת הגינות מוגברת וכך "גדלים להם בניינים".

סיווגים והגדרות שטחים

בנוסף לשינוי השטחים המצוינים לעיל, בוחנים כאמור סקרי המדידות גם את השימושים השונים במטרה לקבוע מס אמת. ואולם גם כאן אנו עדים לתופעה מעניינת לפיה, רוב רובם של השימושים המעודכנים, גבוה לאין שיעור מהשימושים שהיו עד היום.

לא פעם אנו נתקלים במקומות בהם יש נכסים מעורבים שלהם שימוש עיקרי/מהותי בולט, במקרים אלו תבחרנה על פי רוב הרשויות לפצל את הנכסים לסיווגים שונים ככל שהשימושים הטפלים בעלי תעריפים גבוהים יותר. עד כאן לכאורה אין כל בעיה אלא שמנגד, באותן רשויות ובאותם אזורים תבחר הרשות לאחד נכסים לשימוש יחיד ועיקרי ככל שהסיווגים הטפלים בעלי תעריף נמוך. רוצה לומר, הרשויות שומרות על וודאות ואחידות- הגדלת חיוב הארנונה ככל שניתן ופרשנות מוטה. עיניו של הנישום לא יבחינו בתופעה זו אלא אם נבדק ע"י גוף הבקיא ובעל ניסיון רב באותו אזור, שלו היכולת לעשות וליצור בסיסי השוואה.

לא פעם נתקלנו אף בתופעות מרחיקות לכת, בהן סקרי המדידות הגדילו את שטח הנכסים ש"גדלו" ומאידך, במקרים בהם הייתה הפחתת שטח, לא עדכן הסקר את שטח הנכסים. כך גם במקומות בהן היה סיווג "יקר" מהסיווג המתאים- לא תוקן הסיווג ובאותו נכס במקומות בהם היה סיווג נמוך, ראה זה פלא גדלה השומה. התשובה לכך ברורה… מדובר בעבודה לפי שכר מותנה הצלחה ולפיכך, למה לעדכן מקום בו אין פוטנציאל הכנסה?

אנו מכנים את תופעה זו כ"בדיקה הסלקטיבית" לפיה, ניגוד העניינים המהותי בו נמצא הגוף הסוקר לא יאפשר לו ליתן איזון, שיווין והגינות שכן שכרו נגזר רק מהגדלה!! לכן, לעולם ינציח את העיוות ויפעל במטרה להגדיל שומה ולא לקבוע שומת אמת.

למען ההגינות אציין כי מול גופים אלו עומדות חברות, עו"ד וגופים "מתקני שוק". חשוב להבהיר, להדגיש ולציין כי גוף מסחרי שיבחן שומה בה יש חיוב בחסר כמובן שלא יפעל וידווח לרשות המקומית כי אין שכר בצידה. ברם, על הגוף המסחרי, להבדיל, מהגוף הסוקר לא מוטלת חובת הגינות מוגברת, כפי שמוטלת על הרשות המקומית.

סיכום – עיוות או עוולה

לטעמנו כשלי ההפרטה במקומות אלו קשים מנשוא, חברות וגופים מסחריים רבים נפגעים קשות מניצול אי הסימטריה שבין הרשות לבין נישומיה. החברות הפרטיות הסוקרות מטעם הרשות חוסים תחת "חזקת התקינות" של הרשות המינהלית ובשם חזקה זו עושים ככל העולה על רוחם, כאשר מנהל הארנונה ככלי בידיהם.

כשלים אלו נושאים בחובם תוצרי לוואי קשים ביותר לפיהם לא פעם מסרבות רשויות בשם הסוקרים להעניק זכות עיון בתיקי הבנין ובתיק השומה של הנכסים אותם הן סוקרות. מדובר בסירוב בוטה למסירת מידע מהותי על נכסים של מחזיקי הנכסים עצמם, גם כאשר הבנין קיים ללא שינוי מזה 40-50 שנה. וכפי שציינה אחת מרשות המקומיות הגדולות באזור גוש דן- "תפנו בכתב אל הממונה לחופש המידע".

לא זו אף זו, חברות שאכן חרגו בבניה לא חוקית עלולות "לזכות" בדרישה מוגדלת פי כמה וכמה שהרי אם מדובר בעבריין שחרג ב- 100 מ"ר למה לא נדרוש 500 מ"ר? ממילא מדובר בעבריין ולבימ"ש הוא לא יגיע מיוזמתו, וכך למעשה עלולה להפוך פעולת תיקון השומה לסחיטה לשמה.

בזאת לא סיימנו שהרי המחוקק הנבון אף הקנה בידיהן של הרשויות סמכויות אכיפה מוגברות, כלים דרקוניים לפי פקודת המיסים גביה המאפשרת פתיחה בהליכי הוצאה לפועל במסלול עוקף בימ"ש. כלומר, דה-פקטו מצויים בידיהם של הסוקרים עצמם הסמכויות לקבוע ולאכוף. אגב, אם תוגש השגה שתמנע את הליכי הגביה, עדיין מאפשר החוק לרשות המקומית לפרוע את החיוב השנוי במחלוקת, בהליך אזרחי "רגיל".

יכול ויחלפו 50 שנה מיום בניית בנין ללא יכולת לאתר מסמכים, סוקרי העירייה לעולם יטענו כי חובת ההוכחה על הנישום שהרי לצידם חזקת התקינות. ועתה טול בנין בגודל 1,000 מ"ר שקיים מזה 40-50 שנה והמצא את כל היתרי הבניה הקיימים כאשר מסמכים אלו אפילו בארכיבי הרשות אינם מצויים והינה בסיס לקביעת שומה מוגדלת בסכום של מיליוני ₪ בארנונה, באגרות ובהיטלים.

בהמשך הסדרה מאמר בנושא החבות האישית המוטלת על מוציא השומה, שהרי מרבית תיקוני השומה הקיצוניים, מסתיימים ב"הגנה" לפיה ביצע הפקיד את שמוטל עליו "במסגרת תפקידו". השומות נופחו, התקלה נתגלתה וכל מה ששומע הנישום זה: "אופס…"

שתפו והפיצו

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *