דמי הקמה (שיטת תחשיב המחליפה את היטלי הפיתוח)
ביום 31.3.2015 פורסמו כללי תאגידי מים וביוב (דמי הקמה למערכות מים ולמערכות ביוב), תשע"ה-2015 (להלן: "כללי דמי הקמה"). תחילת תוקפם של הכללים נקבעה ליום 1.5.2015. בהתאם לכללי דמי ההקמה אין חיוב של דמי הקמה בגין שטח הקרקע אלה רק לפי מ"ר המבוקש לבניה. תעריף דמי ההקמה הוא תעריף אחיד לכל סוגי השימושים בנכס. עם זאת, כאשר מדובר בנכס שייעודו מגורים והוא בנוי בצפיפות נמוכה, בהתאם להגדרות שבכללים, התעריף שונה.

מה ההבדל בין נכס בנוי בצפיפות נמוכה, לבין צפיפות גבוהה ?
נכס שבנוי בצפיפות נמוכה הוא נכס למגורים, ששיעור הבנייה המותר בו לפי בקשה להיתר הבנייה הוא עד חמש יחידות דיור לדונם אחד. לגבי הגדרה זאת יודגש שהחישוב הוא יחסי. כלומר, ההתייחסות היא גם לשטח בנייה הקטן מדונם אחד. לדוגמא, בשלוש יחידות דיור הבנויות על חצי דונם, כל מ"ר לבנייה בנכס, יחושב לפי תעריף לנכס הבנוי ב"צפיפות גבוהה" ולא ב"צפיפות נמוכה", וכך גם לגבי יחידת דיור אחת הבנויה על שטח של פחות מ-200 מ"ר. גם הוא יחושב לפי תעריף לנכס הבנוי ב"צפיפות גבוהה". נכס שאינו בנוי בצפיפות נמוכה ("צפיפות גבוהה") הוא נכס שאינו מקיים את ההגדרה של "נכס שבנוי בצפיפות נמוכה", וכן נכסים שנועדו למסחר/עסקים.

דמי ההקמה מוטלים על סך כל שטחי הבנייה המחושבים לפי תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בנייה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992, למעט שטחי מרתף חנייה (להלן: "שטח הבנייה").

"מרתף חנייה" לעניין זה : חלק מבניין, שהחלל שבין רצפתו לתחתית תקרתו נמצא כולו או חלקו מתחת למפלס פני הקרקע המתוכננים או פני הרחוב לאורך יותר מפאה אחת של החלל, שיועד, לפי בקשה להיתר שאושרה, למרתף לחניית כלי רכב.

במקרה ושולם בגין הנכס "תשלום קודם" למשל תשלום קודם של דמי הקמה, מלאים או חלקיים, היטל ביוב או היטל הנחת צנרת, דמי השתתפות או דמי פיתוח לרשות מקרקעי ישראל וכן אם ניתן פטור מתשלום סוג של תשלום קודם כאמור עקב ביצוע עבודות הקמת מערכת מים או ביוב בידי בעל הנכס או במימונו יש הוראות בכללים המאפשרות התחשבות בתשלום הקודם.

אזורי תעשייה אשר מערכות המים בהם הוקמו ע"י גורמים ממשלתיים יחויבו ב"דמי הקמה" חלקיים בלבד, תוך התניה שגובה התשלום לגורם הממשלתי לא יעלה על גובה דמי ההקמה בשום מקרה.
מפעלים עתירי שטח אשר הקימו מערכות מים וביוב בשטחם על חשבונם יקבלו הנחה של 30%-60% בגובה דמי ההקמה.
הסדרה והבהרה באשר לאי חיוב נכסים קיימים בדמי הקמה. יודגש כי בטיוטת הכללים הוצע כי חובת ההוכחה על תשלום דמי הקמה תוטל על בעלי הנכס, ואילו בכללים הסופיים נקבע כי כל נכס קיים המחובר למערכות המים והביוב יוכר ככזה ששולמו בעבורו היטלי פיתוח בעבר. הכנסת המונח "מתחמי תעשייה" המוקמים ע"י מינהל אזורי פיתוח כמתחמים שבהם אין לשלם דמי הקמה מלאים שכן חלק מעבודת התשתית מבוצעת ע"י המינהל עצמו והתשלום בגין מערכות אלו מגולם במסגרת התשלומים למינהל.

עיקרי החידושים והשינויים לעומת המצב ערב התקנתם

א. כללים ארציים אחידים לתשלום עבור הקמת תשתיות מוניציפאליות.

ב. תעריף בסיס ארצי אחיד במקום תעריפים מקומיים.

ג. תשלום עבור רכיב הבניה בלבד (ללא קרקע).

ד. שטחי בניה של מרתפי חניה אינם חייבים בתשלום.

ה. הרחבה של הגדרת "בעל הנכס" החייב בתשלום דמי ההקמה.
"בעל נכס" –
1. בנכסים שהם מקרקעי ציבור – החוכר לדורות, בין שבדין ובין שביושר, ובהעדר חוכר לדורות כאמור – מי שניתנה לו הרשאה להשתמש בנכס, שניתן לראותה מבחינת תוכנה כבעלות או כחכירה לדורות; ובהעדר חוכר לדורות או מי שניתנה לו הרשאה כאמור – בעליו של הנכס;
2. בנכסים שאינם מקרקעי ציבור – מי שרשום בפנקסי המקרקעין כבעל או כחוכר לדורות, ובהעדר רישום כאמור – בעליו או החוכר לדורות של הנכס מכוח הסכם או מסמך מחייב אחר, ובהעדר הסכם או מסמך כאמור – מי שזכאי להירשם כבעל הנכס, ובהעדר זכאי כאמור – מי שזכאי להפיק הכנסה מהנכס;

ו. חיובים מופחתים לגופים "עתירי שטח" (כמשמעותם בכללי דמי הקמה).

ז. הליכים לביטולה ו/או הפחתתה של דרישת תשלום.

התעריף הארצי הבסיסי, יעמוד על 76.72 ₪ למ"ר, בתוספת מע"מ. לתעריף זה יש להוסיף את התעריף שנקבע לתאגיד שהוגדר "הררי" ובהתאם לתעריף לבניה בצפיפות נמוכה / גבוהה.

מועדים:
1. בקשת בירור תוגש בתוך 30 ימים מיום המצאת דרישת התשלום, ערוכה לפי הטופס בתוספת החמישית; בירור בדבר דרישת תשלום – על פי סעיף 13, בעל נכס הטוען כי בדרישת תשלום נפלה טעות באחד מן העניינים המנויים להלן, רשאי בתוך 30 ימים מיום שהומצאה לו דרישת התשלום, לפנות לחברה בבקשה לקיים בירור בענין דרישת התשלום. בקשה לבירור תהיה ערוכה לפי הטופס שבתוספת החמישית.
א. השטח המחויב בדמי הקמה.
ב. זהות החייב בתשלום דמי הקמה.
ג. קיומו של תשלום קודם שלפי סעיפים 11, 12 או 13 מחייב את ביטול החיוב או את הקטנת סכום דרישת התשלום.
ד. טעות סופר, טעות בתיאור אדם או נכס, בתאריך, במספר או בחישוב, או טעות טכנית אחרת בדרישת התשלום.

2. תשובת התאגיד בדבר תוצאות הבירור תימסר למבקש בתוך 60 ימים מיום קבלת הבקשה;

3. בעל נכס רשאי להגיש תלונה לרשות המים לפי סעיף 108 לחוק;

אין בהגשת בקשה לבירור כדי לדחות מועד פירעון של דרישת התשלום, אך התאגיד רשאי, לבקשת בעל נכס, לדחות את מועד הפירעון עד בירור הבקשה.

במקרה של תשלום קודם בגין קרקע:
1. אם מוציא התאגיד דרישה לתשלום דמי הקמה לפי הכללים, במקרים בהם שולם תשלום קודם בגין רכיב הקרקע, וטרם חלפו 7 שנים ממועד התשלום הקודם על הקרקע, יראו בנוסף לשטח הבנוי בגינו שולם תשלום קודם גם את "שטח הבנייה המותאם" כשטח ששולם בגינו תשלום קודם. "שטח הבניה המותאם" יחושב כמכפלת שטח הקרקע בגינו שולם תשלום קודם ביחס שבין תעריף היטל הביוב או היטל הנחת הצינורות למ"ר קרקע, לבין תעריף ההיטל למ"ר בניה, כפי שהיו בתוקף בעת עריכת החיוב לפיו בוצע התשלום לקרקע, ובלבד שהזכויות לבניית השטח הנ"ל היו קיימות לפי תוכנית שהייתה בתוקף במועד התשלום לקרקע.

2. עד ליום 1.5.2020 – אם מוציא התאגיד דרישה לתשלום דמי הקמה לפי הכללים, בגין בניה נוספת בהיתר, במקרים בהם שולם תשלום קודם בגין רכיב הקרקע וחלפו 7 שנים ממועד התשלום הקודם לקרקע, תבוצע הפחתה של 5% מתעריף דמי ההקמה ביחס לשטח הבניה הנוספת, ובלבד שהזכויות לבניה הנוספת היו קיימות לפי תוכנית שהייתה בתוקף בעת ביצוע התשלום הקודם לקרקע.

3. יראו כקרקע ששולם בעדה תשלום קודם, כל קרקע בנכס שקיימת בו בניה כדין ושחובר כדין לפני יום 1.5.2015, וכל קרקע שהוכח ששולם בגינה תשלום קודם.

המסמך אינו מהווה תחליף לטיפול מקצועי ו/או יעוץ משפטי וכל מטרתו הינה פיתוח מודעות. אנו ממליצים בחום לבדוק את החיובים מול גורמי מקצוע מיומנים.