כפי שיפורט להלן, מדובר במספר סוגי חיובים שמטרתם הינה לכסות את ההוצאות שהוציאה הרשות המקומית עבור ביצוע התשתיות המשרתות את הנכס נשוא החיוב.
החיובים מוטלים, ככלל, בעת בקשה להיתר בניה וכתנאי להוצאתו, בין שמדובר בבנייה ראשונית או בתוספת בניה ו/או בעת ביצוע תשתית עירונית ע"י הרשות.

המקור החוקי לחיוב באגרות והיטלי פיתוח
אגרות והיטלי הפיתוח אותם גובות הרשויות המקומיות מבוססים על חוקי העזר אותם מחוקקת הרשות המקומית. סמכותה של הרשות המקומית (עירייה, מועצה מקומית, מועצה אזורית) לחוקק חוקים אלו מקורה בפקודת העיריות [נוסח חדש] ו/או בפקודת המועצות המקומיות [נוסח חדש] ו/או בצו המועצות המקומיות (מועצות אזוריות), תשי"ח 1958 (להלן: "חקיקה ראשית").
יצויין כי חוקי העזר שהינם חקיקת משנה יונקים כוחם מהחקיקה הראשית ומשכך הם כפופים לה ועליהם לעלות בקנה אחד איתה. לעיתים "שוכחות" הרשויות המקומיות כלל בסיסי זה באופן המוביל לביטול החיוב ובמקרים קיצוניים אף לביטול חוק העזר.

שיטות החיוב
כעקרון קיימות שתי שיטות לחיוב בהוצאות הפיתוח. השיטה הראשונה, שהינה קדומה יותר וכמעט שאינה נוהגת כיום, הינה שיטת דמי ההשתתפות. על פי שיטה זו יש לבחון עלות ביצוע תשתית מחד ואת מי משרתת אותה התשתית מאידך. חלוקת סה"כ ההוצאה בסה"כ בעלי הנכסים אותם התשתית משרתת יוצרת את התעריף בו מחויבים בעלי הנכסים. השיטה השניה שהינה השיטה הנוהגת היום במרבית הרשויות המקומיות הינה שיטת ההיטל. על פי שיטה זו בוחנת הרשות המקומית מה סה"כ הבניה הצפויה בתחומי העיר בטווח השנים הקרובות ומה התשתית שתדרש לבצע עבור בניה זו. גם כאן חלוקת סה"כ ההוצאה בסה"כ הבניה יוצרת תעריף, הוא התעריף הנקוב בחוקי העזר השונים של הרשות המקומית.
לסיכום ניתן לומר כי ההבדל בין שתי השיטות הינו כי שיטת דמי ההשתתפות "מתרחשת" בהווה ולגבי תשתית ספציפית בעוד ששיטת ההיטל צופה פני עתיד ולוקחת בחשבון את סה"כ התשתיות בתוך כלל הרשות המקומית.

סוגי החיובים:

היטל סלילת כביש ומדרכה
המדובר בהיטל אותו גובה הרשות המקומית עבור מימון סלילת כבישים ומדרכות הגובלים בנכס נשוא החיוב. ייחודו של היטל זה בכך שהוא דורש כי התשתית תהא גובלת בנכס.

היטל ביוב
בדומה להיטלי הסלילה גם היטל זה נועד לכסות את הוצאות הרשות המקומית המתקינה את תשתיות הביוב. היטל הביוב נחלק לשלושה רכיבים: ביב ציבורי, ביב מאסף ומכון טיהור. לאור החלוקה לשלושת רכיבים אלו יש לבחון האם הרשות אכן ביצעה את שלושת השלבים או רק חלק מהם שכן לדבר נודעת חשיבות רבה באשר ל"כשרות" החיוב.

היטל אספקת מים/היטל הנחת צינורות מים
היטל זה נועד לכסות את הוצאות הרשות המקומית עבור התקנת תשתית המים בתחומה. תשתית זו בדומה לתשתית הביוב נחלקת לכמה שלבים: צנרת ראשית (העוברת לאורך הרחוב הגובל בנכס), חיבור צינור מים (מהצנרת הראשית עד גבול הנכס) וכן מתקני מים כגון בריכות אגירה.

היטל תיעול/ ניקוז
היטל המוטל עבור ביצוע שוחות ניקוז/ תיעול בצדי המדרכה הגובלת בנכס נשוא החיוב. יצויין כי לאחרונה רשויות מסוימות חדלו מלגבות היטל זה שכן היטל זה נכלל בתוך היטל הסלילה.
כאמור, חיובים אלו, כשלעצמם, לגיטימיים שכן הם נועדו לכסות את עלויות ביצוע התשתיות המשרתות את הנכס. יחד עם זאת בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה הולכת וגוברת של רשויות המנסות להעמיק גביה ע"י השתת תשלומי חובה ביתר ללא שבדקו את המצב העובדתי ו/או המשפטי לאשורו ובכלל זאת באמצעות סקרים המתבצעים באמצעות חברות פרטיות, כפי שיפורט להלן.

"היטלים"/ "אגרות" נוספים
בחלק מהרשויות המקומיות מתווספים לחיובים לעיל חיובים נוספים אשר לעיתים חוקיותם מוטלת בספק. כך למשל היטל תאורת רחוב, היטל פיסול, זכויות מים, חיובים בגין מרכיבים סביבתיים כגון עצים ועוד.
במקרים שחיובים כאלו נכללים בחשבון יש בהחלט מקום לבחון האם מדובר בחיוב חוקי אם לאו.

אופן קביעת תעריפי היטלי הפיתוח
החיובים המוטלים על בעל הנכס מוטלים, ככלל, הן עבור רכיב הקרקע והן עבור רכיב הבניה. חיובים אלו מחושבים בהתאם לגודל הקרקע/ הבניה מוכפלים בתעריף הנקוב בחוקי העזר השונים. התעריפים הנקובים בחוקי העזר מבוססים ו/או צריכים להיות מבוססים על תחשיב. במסגרת התחשיב נכללים סה"כ שטחי הבניה הבנויים בעיר ואלו הצפויים להיבנות בטווח של מספר שנים קדימה בהתאם לתוכניות בנין עיר וכיוצ"ב וכן סה"כ הקרקעות בתחומי הרשות למול סה"כ עלויות ביצוע התשתיות שישרתו את הנכסים שייבנו. חלוקת סה"כ העלות בסה"כ הבניה/ קרקע יוצרת מספר הוא התעריף הנקוב בחוקי העזר.
לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם נפלו פגמים בתחשיב ו/או מקרים בהם התחשיב אינו תואם המציאות בשטח באופן המחייב פסילת התעריף ולעיתים אף חוק העזר כולו.

קיבלת חיוב- מה עושים ?
ככלל, בעל נכס המבקש לבנות על קרקע שברשותו ו/או להוסיף בניה על גבי נכס קיים יידרש לשלם לרשות המקומית את האגרות וההיטלים המפורטים לעיל. על מנת לבחון אם החיוב חוקי אם לאו יש צורך לבצע מספר בדיקות. בין הבדיקות אותן יש לבצע יש לבחון האם החיוב מתייחס לשטח שמבוקש לבנות, האם החיוב התחשב בתשתיות קודמת, ככל שהיו ואשר שירותו של המקרקעין, האם הרשות המקומית ביצעה את כל התשתיות בגינן היא מבקשת לגבות או שמא חלק מהתשתיות בוצע ע"י בעל הנכס, האם התחשיב עליו התבסס חוק העזר נכון וסביר, האם נפלו ליקויים בהליך הוצאת החיוב, האם קיימים הסכמי פיתוח ועוד.
סקרי אגרות והיטלי פיתוח
בשנים האחרונות החלו הרשויות המקומיות לבצע סקרי מדידה של הנכסים שבתחומן על מנת לבדוק האם החיוב בארנונה המושת על הנכס תואם את גודל הנכס והשימוש שנעשה בו. סקרים אלו בוצעו, בדרך כלל, באמצעות חברות פרטיות. לאחרונה החלו הרשויות המקומיות, ככל הנראה בעקבות הממצאים שעלו מסקרי הארנונה, לבצע סקרים הנוגעים גם לאגרות והיטלי פיתוח. בעקבות סקרים אלו נשלחו דרישות חיוב באגרות והיטלים לבעל הנכס.
חשוב לציין, הגם שלא מדובר בחיוב שהוצא בעקבות בקשה להיתר בניה/ ביצוע תשתית עירונית, עדיין יש מקום להתייחס בכובד ראש לחיוב ובכל מקרה לא לחרוג מהמועדים הקצובים בחוק עליהם יורחב להלן.

מועדים לנקיטה בהליכים
מאחר וחלקם של החיובים כפוף למועדים קצרים ראוי ורצוי לבדוק את נכונות החיובים מוקדם ככל האפשר כך, במקרה בו נמצא כי נפל פגם בחיוב מסיבה כזו או אחרת יוכל הנישום להשיג / לערר על החיוב במסגרת המועדים הקבועים בחוק ולא לאבד את זכויותיו. ניתן, במקרים מסוימים לעשות כן אף בשלב תכנון הבניה על מנת להעריך מה יהא שיעור החיוב במסגרת תחשיב כולל של הבניה שכן לעיתים מדובר במרכיב נכבד שלה.
חשוב לדעת כי ככל שמדבור בחיוב בהיטל ביוב קובע סעיף 30 לחוק הרשויות המקומיות (ביוב), תשכ"ב – 1962, כי המועד להגשת ערר ביוב הינו תוך 30 ימים מיום קבלת החיוב ולא ממועד התשלום. המשמעות היא שבעל נכס אשר יישלם את החשבון וימתין לנקיטה בהליכים רק עד לאחר קבלת טופס 4/ תעודת גמר יפסיד את זכותו לטעון כנגד החיוב גם אם יש בידו טענות טובות המצדיקות ביטול/ הפחתת החיוב. הערר מוגש לועדת הערר לביוב ולא לרשות המקומית.
בכל הנוגע לאגרת המים, מספר רשויות מחזיקות בדעה שעל בעל נכס המסתייג מהחיוב שנשלח לו לפנות בעניין זה לשר הפנים תוך 21 יום ממועד קבלת החיוב. במידה ואכן צויין בחשבון שהוצא לבעל הנכס סייג זה רצוי לא לחרוג ממנו.
במידה ובעל הנכס מעוניין לתקוף את החיוב קודם לתשלום עליו להגיש עתירה מינהלית לבית המשפט לעניינים מינהליים, ככלל, בתוך 45 יום ממועד קבלת החיוב. נושא זה אינו חל לגבי נושא הביוב המוסדר באופן אחר כמפורט לעיל.

לסיכום:
נושא אגרות והיטלי הפיתוח הינו נושא נרחב אשר זוכה בשנים האחרונות להכרה רבה יותר וזאת הן בשל הגדלת היקפי הבניה והן בשל העובדה כי האזרחים החלו להפנים כי בדרישות הנשלחות להן עשויים להימצא פגמים. לאור העובדה כי מדובר בסכומי כסף נכבדים יש מקום לבחון את החיוב לעומק שכן במקרים רבים עשויים להתגלות פגמים בחיוב באופן שמדובר בחיוב יתר.