פסק דין רמת אביב- שוב ביהמ"ש טרף את הקלפים

פס"ד רמת אביב שניתן לפני מספר חודשים לא באמת ישנה את המציאות, עד כה הוא עשה הכל חוץ מסדר. הוא יבלבל ויכעיס, יעמיס ויטריד, למעשה כבר מטריד. הוא מטריד גם את הרשויות שהחלו להישטף באין סוף השגות מבעלי נכסים ומשוכרים. הוא יטריד גם את בעלי הנכסים שהחלו לחייב את השוכרים Back to Back ובעיקר את השוכרים שלרגע חשבו שהארנונה תרד ואופססס…. יפגשו אותה חזרה מכיוון חברת ניהול ואולי אפילו בתוספת תקורה.  
הוא ייקח אותנו ברשויות מסוימות מעט ימינה ובאחרות מעט שמאלה, יטלטל ויהפוך וגם מקומות בהן כבר היה שקט יעורר סערות והכל בשם הכלום והשום דבר, כאילו השוק לא הכיר מספיק טלטלות בשנה החולפת ובתקווה שחיסון בדמותה של  הרפורמה בארנונה ידיגע בהקדם וישים קץ לפיאסקו הזה שעוד מזמן התורכים לא טופל כמו שצריך (מי אמר פקודת העיריות ולא חוק?).

ובכן, במהלך חודש דצמבר 2020 נתן ביהמ"ש העליון החלטה בעניין קניון רמת אביב ועיריית ת"א, אשר בבסיסה אמירה כי המחזיקה ברכוש המשותף הינה חברת הניהול וכי אין ליחס כל חשיבות להגדרות ולחישובי השטח הקבועים בהסכמי השכירות, למעשה קבע כי הפרקטיקה הנהוגה ברוב המכריע של הרשויות אינה רלוונטית וגם הוראות צווי הארנונה ירוקנו מעתה מתוכן כל אימת שאינם עולים בקנה אחד עם ההחלטה.
הקביעה המשתמעת הינה כי בארנונה בגין הרכוש המשותף המנוהל ע"י חברת הניהול תישא חברת הניהול כמחזיקה ולא כל שוכר בהתאם לחלקו היחסי במבנה. במילים אחרות עשרות אלפי מבנים (מרכזים מסחריים, קניונים, בנייני משרדים ואולי אף מגורים) בהם שוכן יותר מדייר אחד לכאורה לא ישלמו עוד ארנונה על הרכוש המשותף לרשות המקומית באופן ישיר אלא חברת הניהול תשלם זאת במקומם. כלומר, הפיכה ופתיחה של מרבית שומות הארנונה ברחבי הארץ!?  (כאן המקום לצין כי קיימות רשויות בודדות שאינן מחייבות כלל ברכוש משותף שם הסוגיה שונה).

כלל ידוע הוא בדיני הארנונה כי המחזיק הוא זה החב בארנונה ואין זה משנה אם הוא בעלים, שוכר ואף פולש. ואולם, ככל שהענין נוגע לרכוש המשותף ממנו לא נהנה מחזיק היחידה באופן פרטי, שם חזרה ועלתה השאלה האם יש כלל מחזיק ואם יש, אז מיהו אותו מחזיק, מהו הכלל לגביו ומיהו בעל הזיקה החזקה והקרובה ביותר לאותו השטח. תשובה לשאלות אלו ניתן היה למצוא כאמור בהוראות הקבועות בצווי הארנונה, אותה חקיקת מישנה מקומית שאושרה על ידי שרי הפנים והאוצר, שם נקבעו כללים ובהעדר כללים ברורים נקבעה מדיניות/פרקטיקה על ידי הרשות. בנוסף, להוראות החוק ולמדיניות נקבעו מערכות הסכמים שהשלימו מענה לאותן שאלות ולמעשה נבנו על בסיס אותה פרקטיקה וחוק. נכון לומר שמעת לעת התקבלה החלטה נקודתית שעסקה בשאלת המחזיק אבל בסך הכל כך חיו בשלום שוכרים ומשכירים, אלא שאז הגיע ביהמ"ש וטרף את הקלפים.

ביהמ"ש קבע שלא משנה אם צו ארנונה אושר כחוק וקבע כללים ברורים לחלוקת השטח המשותף, ביהמ"ש ישנה זאת ע"י פרשנותו ומעתה זה יתנהל אחרת.
אז נכון לומר שמזה כעשרה חודשים לערך אנחנו חווים סערה ועדיין לא ברור היכן תעצור המטוטלת הזו. רשויות רבות כבר החלו לפתוח שומות בקניונים אבל לא הבינו שלמעשה פתחו פתח לפתיחת בנייני משרדים ואולי גם לבנייני מגורים. ואילו רשויות אחרות סברות שהפסיקה של העליון אינה מהווה הלכה ואינה חלה מקום בו יש הוראת חוק מפורשת ופרקטיקה ולפיכך, הותירו את המצב כפי שהיה. גם אלו וגם אלו נדרשות לעמוד בשטף השגות של שוכרים ובעלי נכסים, בכל רשות בהתאם לאינטרס הרשות, לאינטרס השוכר, הבעלים ושל היועץ המשפטי.

לשיטתנו, פסיקת ביהמ"ש שגויה וגם אם כוונתו של ביהמ"ש היתה לעשות סדר זו לא הדרך, אי אפשר פעם אחר פעם לערער את הוודאות והיציבות ולשמוט את הקרקע תחת רגליהם של בעלי הנכסים ולזרוע בלבול וכאוס. נראה כי ביהמ"ש כלל לא נידרש וממילא לא הבין את מכלול הפרטים וההשלכות, לא הבין את המציאות המורכבת, ה"אקו-סיסטם" וקיבל החלטה חפוזה ובעייתית ליישום. 
אנו סבורים שבעניין זה טרם נאמרה המילה האחרונה, גם אם פסה"ד ניתן בערכאה אחרונה ובהסכמה. אנו מעריכים כי יידרשו עוד חיזוקים והבהרות כיוון במקרה הרע ורפורמה ברורה במקרה הטוב.

חברתנו מתמחה בארנונה ובמערכת היחסים המורכבת בין שוכרים-בעלי נכסים-רשויות מקומיות. באמתחתנו ניסיון של שנים רבות בדיוק באזורים אלו וגם כיום אחרי פס"ד רמת אביב הצלחנו להוביל לתוצאות תואמות ולא תואמות לפס"ד!?

נשמח לעמוד לרשותך בכל עת ולסייע בהערכות לקראת שנת 2022 שההכנות אליה מתחילות זה עתה.

 info@refund.co.il