ריפאנד טיפול במיסוי עירוני

ארנונה נדל"ן מסחרי מניב

"חברות מבינות היום שארנונה הנה הוצאה משמעותית ומהווה שיקול בבחירת או פסילת נכס אליו רוצים לעבור שוכרים פוטנציאליים. זה לא רק עניין של תעריפי הארנונה; מדובר גם בהגדרות שטח, פרקטיקה של רשויות, חיובי ארנונה נלווים על קרקעות תפוסות, חניות, רכוש משותף שלעתים עלול להרקיע כדי תוספת של 70%-80% ועוד" אומר אופיר טנא, מנכ"ל חברות ריפאנד, אשר מתמחה בתחום הארנונה לנדל"ן מסחרי מניב.

יש עליה דרמטית בבקשות לקבלת אינפורמציה ובחינת אלטרנטיבות קודם לקבלת החלטה משני הכיוונים. הן מחברות נדל"ן אשר משלבות אותנו עוד בתהליכי תכנון או סמוך להתנעת מתחמים חדשים והן משוכרים פוטנציאליים שמבקשים טבלאות השוואה לצורך קבלת ההחלטה באיזה נכס לבחור.

 

אנו פוגשים מתחמים מסחריים שמתקשים לשווק את הנכסים ולהחזיק דיירים נוכח עלויות ארנונה לא סבירות. כמובן שזה מצטרף למגמות משמעותיות בשוק שאינם קשורות לארנונה ועדיין מסתבר שמדובר בשיקול משמעותי. אנו פוגשים מתחמים יפיפים, אלא שהתכנון שנעשה בהם לא לקח בחשבון הוצאות ארנונה ואז, לאחר שסיימו להקים את הפרויקט מוציאים עצמם יזמים עומדים מול שוקת שבורה, כמו לקוח שבוי עם אתגר מאוד רציני מול הרשויות, או אז יש בפתחם צורך לקבל החלטות לא קלות, כגון; האם לגלגל את הארנונה כך הדייר ישלם את הארנונה ישירות לרשות המקומית או שמא לשלם במקומו ולחייבו דרך דמי הניהול.

  • נאמר נבחרה האלטרנטיבה לגלגל את הארנונה בגין שטחי הרכוש המשותף על הדיירים באופן ישיר מול הרשות המקומית, שהדייר יתמודד לבדו. אנו פוגשים עימותים קשים ומתח בין דיירים לבעלי נכסים גם דרך השגות ועררים שמגישים הדיירים. הקושי נובע בעיקר מאחר ועל פי רוב שטח המושכר בהסכמים מתייחס לדמי השכירות ולדמי הניהול ולא לארנונה ואז דה-פקטו יש פער שטח.

 

  • ואם נבחר באופציה אחרת; לשאת בארנונה הציבורית באופן מלא או חלקי ואז להעמיס זאת דרך דמי ניהול את העלות פלוס  תקורה כלשהי. בחירה זו בדומה לראשונה מגולגלת גם היא על הדייר אלא שכאן נוספים היבטים נוספים כגון: חשיפות של הבעלים נוכח תזזיתיות של הרשויות ובכלל זה חיכוך גבוה יותר מאחר והדייר סבור שהבעלים הוא הבעיה ולא הרשות המקומית. כך או כך מדובר בהכבדה נוספת וחוסר אטרקטיביות בעיני הדייר נוכח דמי הניהול הגבוהים או הארנונה הגבוהה. לא למותר לציין כי במקומות בהם המשכיר מסבסד את הארנונה בחלקה אנחנו פוגשים לא פעם גירעונות בחברות הניהול.

 

יש לומר; הארנונה אינה גזרת גורל, ניתן להשפיע על אטרקטיביות מתחם ולא רק מפן עיצובי אלא גם מהיבטים נוספים כגון הארנונה. הפניה המקדימה לחברות כגון ריפאנד מעידה על התפכחות של השוק, על הבנה שנכון לבחון מראש ולא להימצא במצב של "זו המציאות עכשיו נתמודד". לזה ניתן להוסיף הסוד הגלוי – התחרות קשה, המרווחים הולכים וקטנים, המידע והידע בחוץ כך שהלקוחות משוכללים יותר ולכן נדרשת יעילות מקסימלית. החלטה על מעבר, קל וחומר על בניה הנה החלטה לטווח ארוך ואירוע שנראה לכאורה שולי פתאום הופך להיות משמעותי וזאת כאמור, אגב תזזיתיות של הרשויות המקומיות שמנסות להעמיק גביה מעת לעת על ידי שינוי מדיניות, פרקטיקה ועוד דוגמת הפיכת שטחי חניות מקורות לשטחים עיקריים לצורכי ארנונה.

רחוב לארנונה

מס' נושאים ודוגמאות עליהם כדאי לתת את הדעת:

 

שונות בין ובתוך הרשויות

קיים שוני רב בין צווי הארנונה של כ- 250 הרשויות המקומיות אשר קיימות. למעשה לכל רשות יש מערכת כללים וחוקים משלה – תעריפים שונים, הגדרות שטח שונות, אזורים ועוד. אין דין משרד בת"א כדין משרד זהה במרחק עשרות מטרים משם בר"ג. לעתים אף נפגוש נכס צמוד באותה רשות מקומית עצמה אשר מחויב באופן שונה לחלוטין כאשר השימושים זהים.

 

נאמר, רצתה חברה לשכור שטח משרד בגדול 300 מ"ר ברוטו בת"א. נוסיף ונציין שבבניין 25% רכוש משותף. התעריף למ"ר משרד עומד על 380 ₪ למ"ר לשנה בדרך כלל. ובכן; האם מספיק לנו לומר- עלות הארנונה השנתית הנה המכפלה של 380 ש"ח ב- 300 מ"ר וזה בסיס ההשוואה? האם מכאן נדע לקבוע האם העלות אכן גבוהה? התשובה כמובן, לא! וליתר דיוק לא ולא! במסגרת הבדיקה וההשוואה עלינו לבחון את מכלול השיקולים שמובילים לקביעת השומה.

 

לדוגמא: צורת חישוב השטחים לצורכי ארנונה בת"א לעתים מתייחסת לשטח נטו בלבד (מה שמכונה בפי רבים "שטח ספונג'ה" או נטו נטו). משמע, שטח היחידה ללא עובי הקירות הפנימיים והחיצוניים וללא הרכוש המשותף. כלומר, אולי התעריף למ"ר לשנה גבוה אבל הוא יושת רק על השטח נטו בהשוואה לרשות בה אולי התעריף זול יותר אבל מושת על השטח ברוטו (כולל עוביי קירות ורכוש משותף).

אם נמיר את השטח לתעריף המשמעות הנה שהשוכר ישלם כ- 225 ₪ למ"ר במקרה הרע (אחר ויש להוריד גם עובי קירות) על 300 מ"ר ולא 380 ₪ למ"ר ואז נדע להשוות נתון זה קודם שנגענו בעלויות ארנונה לקרקע וחניונים ככל שרלוונטיים לנכס.

מה יחס העמסה?

תכנון יחס העמסה

אל מול בעלי הנכסים; צריך וניתן לתכנן מראש גם את נושא העמסות השטחים. מתחם אשר יתוכנן ללא חשיבה "ארנונאית" יכול ליצור עיוותים ויחסי העמסה גבוהים מידי בין שטח ברוטו לשטח נטו אשר יגרמו לנכס להיות לא אטרקטיבי. כמובן שיש לתכנן מה שרוצים רק צריך מראש להכיר במשמעויות, שם, סבור אופיר, שלא ניתנת מספיק תשומת לב.

"אנו פוגשים כל יום מקרים בהם הושכרה יחידה לפי מפתח העמסה מסוים שהיה מוכר או רצוי אצל הבעלים אבל לצורכי ארנונה המפתח כפול ומכופל. דייר שהשכיר יחידה  בתוספת 15% העמסה פוגש לפתע 50% העמסה + קרקע תפוסה + חניונים וזו בעיה שלא תמיד ניתן לטפל בה אבל בהחלט אפשר לצפות אותה." טוען אופיר

 

פער בין הסכמי השכירות לחיובי הארנונה מצד העירייה

אנו נתקלים לא מעט במתח וחיכוכים בין שוכרים ולמשכירים. הסכמי השכירות אינם זהים לשטחים שנקבעים על ידי העירייה לצורכי ארנונה, כלומר יכול להיווצר מצב שבו דייר ישלם X  מ"ר לדמ"ש וY  מ"ר לארנונה בעירייה. בד"כ ובדומה לסעיף הקודם זהו אירוע רב נפגעים. לכאורה מרבית הסכמי השכירות מטפלים בעניין זה באומרים ששטח המושכר מתייחס רק לדמי השכירות ולדמי הניהול והארנונה לא קשורה והיא תקבע לפי כללי הרשות. אבל לך תסביר לדייר ששכר 200 מ"ר חנות עם 15% העמסה שלפתע קיבל חיוב של 350 מ"ר מבנה+ 500 מ"ר קרקע + 500 מ"ר חניונים במקום 230 מ"ר? הדיון אינו אם הסכמי השכירות מטפלים בזה, העובדה שיש משבר ויש תסכול, את זה אפשר לצמצם באופן משמעותי עם הגדרת ציפיות ותכנון.

 

באמרת אגב יצוין כי עד כה אין מדיניות כלל ארצית ברורה מה גובר וקובע; השטח הנקוב בהסכם השכירות, דיווח הבעלים, הוראות צו הארנונה, מדיניות ניהול ופרקטיקה ובכלל מי בעל הזיקה הקרובה ביותר. בעניין זה ראוי להרחיב במאמר ניפרד.

תכנון מוקדם בבניה ובהתנעה מול הרשות

בפסק דין שהתקבל לאחרונה נקבע כי העירייה תוכל לשנות את סיווגו של נכס ריק בהתאם לסיווג המוזל ביותר שנקבע בהיתר הבניה עבור אותו תא שטח ספציפי. כלומר במידה ובמסגרת ההגשה ירשמו מס' שימושים וביניהם סיווגים מוזלים בהתאם לצו הארנונה של אותה רשות או אז בבוא העת יוכל בעליו של הנכס ליהנות מסיווג זול כאשר הנכס יתפנה וייוותר ללא שוכר. "אני בספק אם ניתן לזה משקל בהגשות להיתרים וחבל. שכן פעולה קטנטנה עשויה להוביל לתוצאה כלכליות אדירות במהלך חיי נכס" מציין אופיר.

 

תכנון מוקדם יכול ויעשה גם במועד ההתנעה מול הרשות וגם הוא עשוי להשפיע על הנכס בכל ימי חייו ניקח כדוגמא מתחם מסחרי מעורב הכולל בניין משרדים מעל מתחם מסחרי פתוח לרחוב. הרי לכל סוג מבנה DNA שונה. במשרדים נוהג בד"כ להעמיס חלק יחסי ברכוש המשותף שלעתים מגיע כדי 25%-35% בעוד שמתחם מסחרי בד"כ מכיר יחס העמסה קבוע של 5%-10% וממילא לא עושה שימוש באותם שטחים ציבוריים של בנין המשרדים. הכניסה לחנויות מרחוב, כאמור מרכז מסחרי פתוח. אם הרשות תבחן את המתחם כמקשה אחת המשמעות תהיה שאמנם המשרדים ייהנו מהפחתה של הרכוש המשותף ואולם החנויות יספגו משהו לא מוכר להם . סוגיות אלו עלות על שולחנו כל יום והן קשורות לתכנון מוקדם, מדיניות ניהול ומדיניות של הרשות.

לסיכומו של דבר ברור כי הארנונה מהווה הוצאה קבועה טורדנית אשר חרף היותה מושתת על ידי גורם חיצוני לקשר המסחרי שבין השוכר למשכיר, מהווה שיקול משמעותי. שיקול זה מוטב שיילקח בשלבי מוקדמים של תכנון, בניה, בחינת אלטרנטיבות שאחרת עלולה להשפיע על מערכת היחסים שבין השוכר והמשכיר ואף להאפיל על איכויותיו של מתחם איכותי.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

שתפו והפיצו
  • 16
    Shares
  • 16
    Shares